Livraison tardive d’un appartement neuf : l’indemnité selon l’article 5A de la loi sur la vente (appartements)

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Indemnité pour livraison tardive d’un appartement : que prévoit l’article 5A de la loi sur la vente (appartements) ?

La loi sur la vente (appartements), 5733-1973, régit les relations entre le vendeur d’un appartement neuf (promoteur ou entrepreneur) et l’acheteur. L’article 5A de la loi, ajouté en 2011 (amendement n° 5) et profondément modifié par l’amendement n° 9 de 2022, prévoit une indemnité mensuelle fixe pour livraison tardive, sans preuve du préjudice. L’acheteur n’a pas à montrer qu’il a loué un autre logement ou engagé des dépenses : le retard lui-même fait naître le droit.

Selon la rédaction applicable aux contrats conclus à partir du 7 juillet 2022, si le vendeur n’a pas mis l’appartement à la disposition de l’acheteur un mois après la date contractuelle, l’acheteur a droit à une indemnité pour chaque mois ou partie de mois, de la fin du premier mois jusqu’à la livraison effective, selon trois paliers :

• De la fin du premier mois à la fin du quatrième mois : une somme égale au loyer d’un appartement similaire par sa taille et son emplacement.
• Du cinquième mois à la fin du dixième mois : le loyer multiplié par 1,25.
• À partir du 11e mois : le loyer multiplié par 1,5.

Si le contrat prévoit une indemnité convenue plus élevée pour retard, l’acheteur a droit à la plus élevée des deux. L’article 5A(b) ajoute que les indemnités sont versées à la fin de chaque mois, pour ce mois : le promoteur doit donc payer au fur et à mesure, et pas seulement à la fin du projet. Sur la différence entre l’indemnité convenue et l’indemnité légale, voyez aussi les indemnités convenues en Israël.

Exemple chiffré : un retard de 12 mois

Supposons que le loyer d’un appartement similaire par sa taille et son emplacement soit de 6 000 ₪ par mois (un chiffre qu’il faut prouver, comme expliqué plus loin), et que l’appartement ait été livré 12 mois après la date contractuelle.

Le tableau montre deux choses. L’indemnité des nouveaux contrats est plus faible pour des retards courts et moyens, mais elle augmente à mesure que le retard s’allonge. Et dans les deux régimes, le montant se rapproche du loyer réel puis le dépasse : c’est pourquoi les promoteurs se battent sur les motifs d’exonération et sur le montant du loyer.

Quand le promoteur est-il exonéré ? Seulement en cas d’impossibilité d’exécution selon l’article 18

L’article 18(a) de la loi sur les contrats (recours pour violation de contrat) prévoit qu’une violation ne fonde ni l’exécution forcée ni des dommages-intérêts lorsqu’elle résulte de circonstances que l’auteur de la violation, lors de la conclusion du contrat, ne connaissait pas et n’avait pas à connaître, ou qu’il n’a pas prévues et n’avait pas à prévoir, qu’il ne pouvait pas empêcher, et dans lesquelles l’exécution du contrat est impossible ou fondamentalement différente de ce qui avait été convenu. Les conditions sont cumulatives, et la charge de les prouver pèse sur le promoteur. La jurisprudence interprète cette doctrine de façon restrictive ; pour en savoir plus, voyez l’article sur l’impossibilité d’exécution du contrat.

Guerre et opérations militaires

L’arrêt de référence sur l’impossibilité d’exécution du contrat en raison d’une guerre, et sur la question de savoir si la guerre était prévisible, est l’appel civil (ע״א) 6328/97 Regev c. ministère de la Défense (Cour suprême, 23 novembre 2000). En tout état de cause, l’exonération ne s’applique qu’à un retard « causé par des circonstances » au sens de l’article 18(a) de la loi sur les contrats (recours) (article 5A(c)(2) de la loi sur la vente (appartements)). Le promoteur doit donc prouver un lien de causalité entre la guerre ou l’opération militaire et le retard. Cet examen se fait au regard du calendrier du contrat et des avis envoyés. Il est donc utile de s’adresser à un avocat en contrats commerciaux avec toute la documentation.

La guerre « Glaives de fer » n’a pas changé la règle. Le 22 avril 2025, la Cour suprême a rejeté d’emblée la requête d’une société de construction (requête à la Haute Cour de justice (Bagatz) (בג״ץ) 27036-04-25) qui demandait que la guerre soit déclarée cas de force majeure. Elle a jugé que la question de savoir si la guerre fonde un argument d’impossibilité d’exécution relève du tribunal saisi de chaque action, selon ses circonstances. Le 29 juillet 2025, la requête de l’Association des constructeurs d’Israël contre le gouvernement a aussi été rejetée. Le tribunal a jugé, en substance, qu’il ne lui appartient pas d’indiquer à l’État comment élaborer une politique en la matière ni comment la mettre en œuvre.

Coronavirus, météo et sous-traitants

L’épidémie de coronavirus n’est pas non plus une exonération générale : comme toute autre circonstance, elle n’exonère que si le promoteur prouve que le retard précis en résulte et que les autres conditions de l’article 18(a) sont remplies (article 5A(c)(2) de la loi sur la vente (appartements)). Les pluies d’hiver sont une circonstance prévisible dont le promoteur doit tenir compte : elles ne remplissent donc pas les conditions de l’article 18(a) (article 5A(c)(2) de la loi sur la vente (appartements)). Et la défaillance d’un entrepreneur d’exécution ou d’un fournisseur est un risque interne à la gestion du projet. C’est une circonstance que le promoteur peut prévoir et contre laquelle il peut se protéger ; il est donc très difficile d’y voir des « circonstances qu’il n’avait pas à prévoir ».

La renonciation écrite comme condition de la livraison : nulle

L’article 7A(a) de la loi prévoit : « Il ne peut être dérogé aux dispositions de la présente loi qu’en faveur de l’acheteur ou du sous-acquéreur » (traduction non officielle). L’amendement n° 9 a élargi l’article 7A(b), qui jusque-là ne visait que la renonciation liée à un défaut de conformité. Dans les contrats conclus à partir du 7 juillet 2022, une renonciation, y compris écrite, aux droits liés à une livraison tardive selon l’article 5A (ou à un défaut de conformité), qui constitue une condition du transfert des droits, de l’exécution de réparations ou de la mise de l’appartement à la disposition de l’acheteur, est nulle. Le responsable de la loi sur la vente au ministère de la Construction et du Logement a lui aussi précisé, dans une directive du 3 avril 2024, qu’exiger une renonciation à des droits comme condition de la livraison d’un appartement est contraire à la loi et sans effet.

L’arrêt Shemesh : une clause de report sans nouvelle date est nulle

L’arrêt de référence est la demande d’autorisation d’appel civil (רע״א) 6605/15 Ilana Shemesh c. Space Bniya VeYazamut Ltd. (Cour suprême, juge D. Barak-Erez, 21 février 2016). Le contrat permettait au promoteur de reporter la livraison en raison de modifications commandées par les acheteurs, pendant la durée de leur exécution et d’au moins 60 jours. Dans la demande d’autorisation d’appel civil 6605/15, la Cour suprême a distingué deux types de clauses :

• Une clause qui fixe une nouvelle date de livraison concrète, ou une durée déterminée de report de la date, en raison de modifications : permise.
• Une clause qui permet un report ouvert sans nouvelle date claire : c’est une clause d’exonération, à laquelle on ne peut pas donner effet, car elle contredit la disposition impérative de l’article 5A de la loi sur la vente (appartements). L’article 7A(a) prévoit qu’il ne peut être dérogé aux dispositions de la loi qu’en faveur de l’acheteur.

Cette distinction tranche dans les deux sens. La conclusion pratique : avant de signer un « avenant de modifications », vérifiez combien de jours de report il ajoute et s’ils sont raisonnables au regard des travaux commandés. Les clauses générales de ce type sont aussi examinées selon le droit des clauses abusives dans les contrats d’adhésion.

Comment prouver le montant du loyer ?

L’indemnité n’exige pas la preuve du préjudice, mais elle exige la preuve de la base du calcul : le loyer d’un appartement similaire par sa taille et son emplacement. En pratique, un rapport d’évaluateur est la voie sûre. Des annonces de sites immobiliers ou des jugements portant sur d’autres appartements risquent de ne pas suffire, et sans ce rapport, même une demande justifiée risque d’échouer sur la question du montant.

Qu’a changé l’amendement n° 9 (2022) ?

La loi sur la vente (appartements) (amendement n° 9), 5782-2022 (חוק המכר (דירות) (תיקון מס׳ 9), התשפ״ב-2022), a été publiée au Sefer HaHoukim (le Journal officiel des lois) le 30 juin 2022 et est entrée en vigueur sept jours plus tard, le 7 juillet 2022. Elle s’applique aux contrats de vente conclus à partir de cette date ; les contrats antérieurs restent soumis à l’ancienne rédaction.

• Le délai de grâce : 60 jours dans l’ancienne rédaction ; un mois dans la nouvelle.
• La structure de l’indemnité : dans l’ancienne rédaction, une fois les 60 jours écoulés, l’indemnité était versée rétroactivement depuis la date contractuelle : 1,5 fois le loyer pour les huit premiers mois, et 1,25 fois à partir du neuvième mois. Dans la nouvelle rédaction, l’indemnité commence à la fin du premier mois, sans rétroactivité, par paliers croissants (1 → 1,25 → 1,5).
• L’exonération : l’ancienne rédaction permettait aux parties de convenir que l’indemnité ne s’appliquerait pas à un retard « causé par des circonstances qui échappent au contrôle du vendeur et dont le risque de survenance et les conséquences ne lui incombent pas » (traduction non officielle). C’est une porte que les promoteurs ont exploitée par de larges clauses de « force majeure ». Dans la nouvelle rédaction (article 5A(c)), il ne reste que deux exonérations : un retard causé uniquement par un acte ou une omission de l’acheteur, et un retard qui résulte de circonstances d’impossibilité d’exécution au sens de l’article 18(a) de la loi sur les contrats (recours pour violation de contrat), 5731-1970.
• Renonciation : l’article 7A(b), qui jusque-là n’annulait que la renonciation liée à un défaut de conformité, a été étendu à la renonciation à l’indemnité de retard exigée comme condition de la livraison de l’appartement (voir plus haut).

D’autres guides sur les droits des consommateurs sont réunis dans le centre d’information sur la consommation, et les aspects contractuels dans le centre d’information sur les contrats. L’article 5A s’ajoute aux protections générales de la loi sur la protection du consommateur, 5741-1981 (חוק הגנת הצרכן), mais il s’applique uniquement en vertu de la loi sur la vente (appartements).

Questions fréquentes

Faut-il prouver un préjudice pour obtenir une indemnité de livraison tardive ?

Non. L’article 5A de la loi sur la vente (appartements) prévoit une indemnité « sans preuve du préjudice ». Il faut seulement prouver le retard lui-même et le montant du loyer d’un appartement similaire par sa taille et son emplacement, de préférence par un rapport d’évaluateur.

J’ai signé une renonciation pour obtenir les clés : ai-je perdu l’indemnité ?

Selon l’article 7A(b) de la loi, dans les contrats conclus à partir du 7 juillet 2022, une renonciation à l’indemnité de retard exigée comme condition de la livraison de l’appartement est nulle. Il est important de documenter les circonstances de la signature et de prendre conseil avant de renoncer à une action.

La guerre « Glaives de fer » exonère-t-elle le promoteur de l’indemnité ?

Pas automatiquement. Dans les contrats conclus à partir du 7 juillet 2022, l’indemnité fixe ne s’applique pas à un retard causé par des circonstances au sens de l’article 18(a) de la loi sur les contrats (recours), lorsque les autres conditions de cet article sont remplies (article 5A(c)(2) de la loi). Le promoteur doit prouver, par des preuves concrètes, que c’est la guerre qui a causé le retard précis et que les conditions de l’impossibilité d’exécution sont remplies.

Mon contrat a été signé avant juillet 2022 : qu’est-ce qui s’applique à moi ?

L’ancienne rédaction de l’article 5A : 60 jours de grâce puis, une fois les 60 jours écoulés, une indemnité rétroactive depuis la date contractuelle : 1,5 fois le loyer pour les huit premiers mois, et 1,25 fois à partir du neuvième mois. L’amendement n° 9 ne s’applique qu’aux contrats conclus à partir du 7 juillet 2022.

Quelle indemnité reçoit-on pour la livraison tardive d’un appartement ?

Pour les contrats signés à partir du 7 juillet 2022 : le premier mois de retard ne donne pas droit à indemnité. De la fin du premier mois à la fin du quatrième mois, le loyer d’un appartement similaire par sa taille et son emplacement pour chaque mois ; du cinquième au dixième mois, 1,25 fois ce loyer ; et à partir du 11e mois, 1,5 fois. Si le contrat prévoit une indemnité plus élevée pour retard, on reçoit la plus élevée des deux (article 5A(a) de la loi sur la vente (appartements)).

Quand le promoteur doit-il verser l’indemnité ?

À la fin de chaque mois, pour ce mois (article 5A(b) de la loi sur la vente (appartements)). L’acheteur n’a pas à attendre la livraison de l’appartement pour la réclamer. Si le promoteur ne paie pas, on envoie une réclamation écrite avec le calcul, puis on peut agir en justice.

Peut-on poursuivre le promoteur devant le tribunal des petites créances ?

Oui, si vous agissez à titre individuel pour une somme qui ne dépasse pas 39 900 ₪ (au 1er janvier 2026 ; article 60(a) de la loi sur les tribunaux [version consolidée], 5744-1984 (חוק בתי המשפט)). Un long retard atteint le plus souvent un montant plus élevé. L’action est alors déposée devant le tribunal de première instance ou, pour des montants très élevés, devant le tribunal de district. Lorsque le même retard a lésé de nombreux acheteurs du même projet, on peut aussi envisager une action conjointe ou collective.