صفحة الخدمة: محامٍ للدعاوى الاستهلاكية والدعاوى الجماعية.
ماذا تفعلون الآن
- حدّدوا الموعد التعاقدي وتاريخ التوقيع. عقد من 7.7.2022 فصاعدًا: الصيغة الجديدة؛ وقبله: الصيغة القديمة (60 يومًا وتعويض بأثر رجعي).
- وثّقوا. احتفظوا بكل مراسلة مع المقاول، وإشعارات التأجيل، و«ملاحق التغييرات»، والنفقات المرافقة (الإيجار، والتخزين، والنقل).
- طالبوا كتابيًا. رسالة مطالبة تفصّل الموعد التعاقدي، والتأخير، والأساس القانوني (المادة 5أ)، والمبلغ، مع تأكيد تسليم.
- اطلبوا رأي مخمّن عقاري لأجرة شقة مماثلة، فهذا هو أساس الحساب.
- لا توقّعوا على تنازل. إذا فُرض التوقيع كشرط لتسلّم المفتاح، فهو باطل وفق المادة 7أ(ب) (في العقود المبرمة منذ 7.7.2022)، لكن وثّقوا الظروف.
- افحصوا أن التسليم تسليم فعلًا. الشقة التي ليس لها وصل دائم بالكهرباء أو بالمياه ليست «صالحة وجاهزة للسكن».
- اختاروا المحكمة. الدعاوى بمبالغ منخفضة نسبيًا مناسبة لـمحكمة الدعاوى الصغيرة؛ وفي المبالغ المرتفعة، أو عندما يتعلق الأمر بمجموعة مشترين تضرّرت من التصرّف نفسه، يُستحسن فحص دعوى مدنية منظَّمة، وفي الحالات المناسبة دعوى جماعية. وسبل الانتصاف العامة بسبب الإخلال بالعقد، أي التنفيذ والفسخ والتعويضات، متاحة للمشتري في الوقت نفسه.
التعويض عن التأخير في تسليم شقة: ماذا تقرّر المادة 5أ من قانون البيع (الشقق)؟
قانون البيع (الشقق)، 1973، هو القانون الذي ينظّم العلاقة بين بائع الشقة الجديدة (المقاول أو المبادر) وبين المشتري. والمادة 5أ من القانون، التي أُضيفت سنة 2011 (التعديل رقم 5) وعُدّلت جوهريًا في التعديل رقم 9 سنة 2022، تقرّر تعويضًا شهريًا ثابتًا عن التأخير في التسليم، دون إثبات ضرر. المشتري لا يحتاج إلى أن يُظهر أنه استأجر شقة بديلة أو أنه تكبّد نفقات؛ فالتأخير نفسه يُنشئ الاستحقاق.
وفق الصيغة السارية على العقود المبرمة منذ 7.7.2022، إذا لم يضع البائع الشقة تحت تصرّف المشتري بعد انقضاء شهر من الموعد التعاقدي، يستحق المشتري تعويضًا عن كل شهر أو جزء منه، من نهاية الشهر الأول حتى التسليم الفعلي، وفق ثلاث درجات:
- من نهاية الشهر الأول حتى نهاية الشهر الرابع: مبلغ يساوي أجرة شقة مماثلة في مساحتها وموقعها.
- من الشهر الخامس حتى نهاية الشهر العاشر: الأجرة مضروبة في 1.25.
- من الشهر الـ11 فصاعدًا: الأجرة مضروبة في 1.5.
إذا حُدّد في العقد تعويض متّفق عليه أعلى بسبب التأخير، يستحق المشتري الأعلى من بين الاثنين. وتضيف المادة 5أ(ب) أن التعويضات تُدفع في نهاية كل شهر عن ذلك الشهر، أي أن على المقاول أن يدفع بشكل جارٍ، لا في نهاية المشروع فقط. وعن الفرق بين التعويض المتّفق عليه والتعويض القانوني انظروا أيضًا التعويض المتّفق عليه في إسرائيل.
(أ) إذا لم يضع البائع الشقة تحت تصرّف المشتري بعد انقضاء شهر من نهاية الموعد المحدد لذلك في عقد البيع (في هذه المادة – الموعد التعاقدي)، يستحق المشتري تعويضات، دون إثبات ضرر، بالمبلغ المفصّل أدناه، عن كل شهر أو جزء منه من نهاية شهر من الموعد التعاقدي حتى وضع الشقة تحت تصرّفه، أو تعويضات بالمبلغ الذي اتُّفق عليه في عقد البيع بسبب التأخير في تسليم الشقة، أيهما أعلى.
مثال رقمي: تأخير 12 شهرًا
لنفترض أن أجرة شقة مماثلة في مساحتها وموقعها هي 6,000 ش.ج. شهريًا (معطى يجب إثباته، كما يُشرح لاحقًا)، وأن الشقة سُلّمت بعد 12 شهرًا من الموعد التعاقدي.
| الفترة | عقد من 7.7.2022 فصاعدًا | عقد وُقّع قبل 7.7.2022 |
|---|---|---|
| الشهر 1 | 0 ₪ (شهر سماح) | 9,000 ₪ (مضروبًا في 1.5، يُدفع بأثر رجعي عند انقضاء الـ60 يومًا) |
| الأشهر 2–4 | 3 × 6,000 = 18,000 ₪ | 3 × 9,000 = 27,000 ₪ |
| الأشهر 5–8 | 4 × 7,500 = 30,000 ₪ | 4 × 9,000 = 36,000 ₪ |
| الأشهر 9–10 | 2 × 7,500 = 15,000 ₪ | 2 × 7,500 = 15,000 ₪ (مضروبًا في 1.25 من الشهر التاسع) |
| الأشهر 11–12 | 2 × 9,000 = 18,000 ₪ | 2 × 7,500 = 15,000 ₪ |
| المجموع | 81,000 ₪ | 102,000 ₪ |
يوضّح الجدول أمرين: التعويض في العقود الجديدة أقل في حالات التأخير القصيرة والمتوسطة، لكنه يرتفع كلما طال التأخير؛ وفي المسارين يقترب المبلغ من الأجرة الفعلية ويتجاوزها، ولذلك يتمسّك المقاولون بادعاءات الإعفاء ويتنازعون على مقدار الأجرة.
المقاول يتأخر في تسليم الشقة، أو يشترط التسليم بالتوقيع على تنازل؟في المكالمة الأولى سأفهم ما الموعد المحدد في العقد، ومتى وُقّع العقد، وما الذي سلّمه لكم المقاول كتابيًا، وسأفحص ما إذا كانت هناك مسألة قانونية وكيف يمكن المتابعة: برسالة مطالبة، وإن لزم الأمر، بدعوى. سأعود إليكم خلال يوم عمل واحد.
المكالمات والردود بالعبرية أو بالإنجليزية
ماذا يحدث بعد أن تكتبوا إليّ
- تكتبون ماذا حدث ومع من. من دون مستندات.
- أعود إليكم خلال يوم عمل واحد لمكالمة قصيرة مدتها بضع دقائق، بالعبرية أو بالإنجليزية.
- إذا كان هذا أمرًا أتولّاه، فبعد المكالمة ستحصلون كتابيًا على ما سيتم عمله وما هي الخطوة التالية. لا يبدأ العمل إلا بعد موافقتكم.
في نهاية المكالمة ستعرفون واحدًا من ثلاثة: أن هذا أمر أتولّاه وما هي الخطوة التالية؛ أو أن بإمكانكم تدبّر الأمر من دون محامٍ وأيّ دليل يناسبكم؛ أو أنه خارج مجال عملي وإلى أين يُستحسن التوجّه.
متى يُعفى المقاول؟ فقط في إحباط العقد وفق المادة 18
تقرّر المادة 18(أ) من قانون العقود (سبل الانتصاف بسبب الإخلال بالعقد) أن الإخلال لا يكون سببًا للتنفيذ أو للتعويضات عندما يكون نتيجة ظروف لم يعلم بها المُخِلّ عند إبرام العقد ولم يكن عليه أن يعلم بها، أو لم يتوقعها ولم يكن عليه أن يتوقعها مسبقًا، ولم يكن بوسعه منعها، وكان تنفيذ العقد في تلك الظروف مستحيلًا أو مختلفًا جوهريًا عمّا اتُّفق عليه. الشروط مجتمعة، وعبء إثباتها يقع على المقاول. وتفسّر أحكام المحاكم هذه العقيدة تفسيرًا ضيقًا، والتوسّع في المقال عن إحباط العقد.
الحرب والعمليات العسكرية
الحكم المرجعي في مسألة إحباط العقد بسبب الحرب، وفي مسألة ما إذا كانت الحرب متوقعة، هو استئناف مدني 6328/97 ريغيف ضد وزارة الأمن (المحكمة العليا، 23.11.2000) (ע״א 6328/97 רגב נ׳ משרד הביטחון). وفي كل الأحوال، لا يسري الإعفاء إلا على تأخير «نتج عن ظروف» كما ورد في المادة 18(أ) من قانون العقود (سبل الانتصاف) (المادة 5أ(ج)(2) من قانون البيع (الشقق))، ولذلك على المقاول أن يُثبت علاقة سببية بين الحرب أو العملية العسكرية وبين التأخير. هذا الفحص يجري مقابل الجدول الزمني الوارد في العقد ومقابل الإشعارات التي أُرسلت، ولذلك يُستحسن التوجّه إلى محامٍ للعقود التجارية مع التوثيق الكامل.
حرب «السيوف الحديدية» لم تغيّر القاعدة. في 22.4.2025 ردّت المحكمة العليا ردًّا أوليًا، دون النظر في الموضوع، التماس شركة بناء (التماس إلى محكمة العدل العليا 27036-04-25 (בג״ץ 27036-04-25)) طلبت إعلان الحرب قوة قاهرة، وقرّرت أن الحسم في ما إذا كانت الحرب تؤسّس ادعاء إحباط العقد متروك للمحكمة التي تنظر في كل دعوى بحسب ظروفها. وفي 29.7.2025 رُدّ أيضًا التماس اتحاد المقاولين «بوني هآرتس» ضد الحكومة، وقرّرت المحكمة، في جوهر الأمر، أنه ليس من دورها أن تأمر الدولة كيف تبلور سياسة في هذا الموضوع وكيف تنفّذها.
الكورونا، والطقس، والمقاولون الفرعيون
وباء الكورونا أيضًا ليس إعفاءً شاملًا: مثل أي ظرف آخر، لا يُعفي إلا إذا أثبت المقاول أن التأخير المحدد نتج عنه وأن بقية الشروط الواردة في المادة 18(أ) متحققة (المادة 5أ(ج)(2) من قانون البيع (الشقق)). وأمطار الشتاء ظرف متوقَّع يجب على المقاول أن يأخذه في الحسبان، ولذلك لا تستوفي شروط المادة 18(أ) (المادة 5أ(ج)(2) من قانون البيع (الشقق)). وانهيار مقاول منفّذ أو مزوِّد هو خطر داخلي في إدارة المشروع، أي ظرف يستطيع المبادر توقّعه والاحتياط منه، ولذلك يصعب جدًا اعتباره «ظروفًا لم يكن عليه أن يتوقعها مسبقًا».
كتاب التنازل كشرط للتسليم باطل
تقرّر المادة 7أ(أ) من القانون: «لا يجوز الاتفاق على خلاف أحكام هذا القانون إلا لصالح المشتري أو المشتري الثانوي». ووسّع التعديل رقم 9 المادة 7أ(ب)، التي كانت حتى ذلك الحين تسري فقط على التنازل المتعلق بعدم المطابقة، بحيث يكون في العقود المبرمة منذ 7.7.2022 التنازل، بما في ذلك التنازل الكتابي، عن حقوق تتعلق بالتأخير في التسليم وفق المادة 5أ (أو بعدم المطابقة)، الذي يشكّل شرطًا لنقل الحقوق، أو لإجراء التصليحات، أو لوضع الشقة تحت تصرّف المشتري، باطلًا. وقد أوضح أيضًا المفوَّض على قانون البيع في وزارة البناء والإسكان، في تعليمات بتاريخ 3.4.2024، أن المطالبة بالتنازل عن الحقوق كشرط لتسليم الشقة تخالف القانون ولا قوة لها.
قاعدة شيمش: بند التأجيل دون موعد جديد باطل
الحكم المرجعي هو طلب إذن بالاستئناف المدني 6605/15 إيلانا شيمش ضد سبيس بنيا فيزموت م.ض. (المحكمة العليا، القاضية د. باراك-إيرز، 21.2.2016) (רע״א 6605/15 אילנה שמש נ׳ ספייס בניה ויזמות בע״מ). كان العقد هناك يتيح للمقاول تأجيل التسليم بسبب تغييرات طلبها المشترون، طوال مدة تنفيذها وبما لا يقل عن 60 يومًا. وفي طلب إذن الاستئناف 6605/15 ميّزت المحكمة العليا بين نوعين من البنود:
- بند يحدّد موعد تسليم جديدًا ومحددًا، أو مدة زمنية محددة يُؤجَّل فيها الموعد، بسبب التغييرات: مسموح.
- بند يتيح تأجيلًا مفتوحًا دون موعد جديد واضح: هذا شرط إعفاء، ولا يمكن منحه قوة، لأنه يتعارض مع الحكم الآمر الوارد في المادة 5أ من قانون البيع (الشقق). وتقرّر المادة 7أ(أ) أنه لا يجوز الاتفاق على خلاف أحكام القانون إلا لصالح المشتري.
هذا التمييز سلاح ذو حدّين. والخلاصة العملية: قبل التوقيع على «ملحق التغييرات»، افحصوا كم يوم تأجيل يضيفه وهل هي معقولة بالنسبة إلى العمل المطلوب. والبنود الشاملة من هذا النوع تُفحص أيضًا وفق أحكام الشروط المجحفة في العقد الموحّد.
هل حدث لكم أمر مشابه؟يمكنكم أن تكتبوا لي ماذا حدث ومع من، من دون مستندات.
المكالمات والردود بالعبرية أو بالإنجليزية
كيف تُثبتون مقدار الأجرة؟
التعويض لا يتطلب إثبات ضرر، لكنه يتطلب إثبات أساس الحساب: أجرة شقة مماثلة في مساحتها وموقعها. وعمليًا، رأي المخمّن العقاري هو الطريق الآمن؛ أما إعلانات مواقع العقارات أو الأحكام المتعلقة بشقق أخرى فقد لا تكفي، ومن دونها قد تفشل حتى الدعوى المحقّة في مسألة المبلغ.
كيف يُبنى مبلغ الدعوى، شهرًا بعد شهر
التعويض وفق المادة 5أ يُبنى من أشهر، ولكل شهر درجته. وعندما يُفحص الحساب أيضًا من الجانب المحاسبي، تُراجَع الأمور التالية:
- جدول الأشهر: من الموعد التعاقدي حتى التسليم الفعلي، وفيه لكل شهر درجته (مضروبةً في 1، أو 1.25، أو 1.5)، وجزء الشهر كشهر كامل.
- أساس الأجرة: رأي المخمّن العقاري لشقة مماثلة في مساحتها وموقعها، وإذا تغيّرت الأجرة خلال الفترة، فبحسب كل فترة.
- ما دُفع حتى الآن: التعويض الذي دُفع أو خُصم من الدفعة الأخيرة للمقاول، كي لا تطالبوا مرتين ولا تتنازلوا عن رصيد متبقٍّ.
- التعويض الوارد في العقد: مقارنة بالمبلغ المتّفق عليه في العقد بسبب التأخير، لأن المشتري يستحق الأعلى من بين الاثنين.
- نفقات إضافية: الإيجار الفعلي، والتخزين، والنقل المزدوج، مع الإيصالات، في حال أردتم أن تطالبوا أيضًا بضرر مُثبَت وفق قوانين العقود.
ما الذي تغيّر في التعديل رقم 9 (2022)؟
نُشر قانون البيع (الشقق) (التعديل رقم 9)، 2022 (חוק המכר (דירות) (תיקון מס׳ 9), התשפ״ב-2022) في سجل القوانين الرسمي في 30.6.2022 ودخل حيّز التنفيذ بعد سبعة أيام، في 7.7.2022. وهو يسري على عقود البيع المبرمة من ذلك اليوم فصاعدًا؛ أما العقود السابقة فبقيت خاضعة للصيغة القديمة.
- فترة السماح: 60 يومًا في الصيغة القديمة؛ وشهر واحد في الصيغة الجديدة.
- بنية التعويض: في الصيغة القديمة، بانقضاء الـ60 يومًا كان التعويض يُدفع بأثر رجعي من الموعد التعاقدي: الأجرة مضروبةً في 1.5 في الأشهر الثمانية الأولى، وفي 1.25 من الشهر التاسع. وفي الصيغة الجديدة يبدأ التعويض من نهاية الشهر الأول، دون أثر رجعي، بدرجات متصاعدة (1 → 1.25 → 1.5).
- الإعفاء: كانت الصيغة القديمة تتيح للطرفين أن يتفقا على ألا يسري التعويض على تأخير «نتج عن ظروف ليست تحت سيطرة البائع ولا يقع عليه خطر حدوثها ونتائجها»، وهو منفذ استغله المقاولون في بنود «قوة قاهرة» واسعة. وفي الصيغة الجديدة (المادة 5أ(ج)) بقي إعفاءان فقط: تأخير نتج عن فعل أو امتناع من المشتري وحده، وتأخير هو نتيجة ظروف إحباط العقد بمعناها في المادة 18(أ) من قانون العقود (سبل الانتصاف بسبب الإخلال بالعقد)، 1970.
- التنازل: المادة 7أ(ب)، التي كانت حتى ذلك الحين تُبطل فقط التنازل المتعلق بعدم المطابقة، وُسّعت لتشمل أيضًا التنازل عن تعويض التأخير الذي طُلب كشرط لتسليم الشقة (انظروا أدناه).
أدلة إضافية في موضوع حقوق المستهلكين مجمّعة في مركز المعلومات عن حقوق المستهلك، والجوانب التعاقدية في مركز المعلومات عن العقود. والمادة 5أ تنضم إلى الحمايات العامة في قانون حماية المستهلك، لكنها تسري بقوة قانون البيع (الشقق) وحده.
هل حدث لكم أمر مشابه؟يمكنكم أن تكتبوا لي ماذا حدث ومع من، من دون مستندات.
المكالمات والردود بالعبرية أو بالإنجليزية
أسئلة شائعة
هل يجب إثبات الضرر للحصول على تعويض عن التأخر في التسليم؟
لا. تقرّر المادة 5أ من قانون البيع (الشقق) تعويضًا «دون إثبات ضرر». يجب إثبات التأخير نفسه فقط ومقدار أجرة شقة مماثلة في مساحتها وموقعها، ويُستحسن ذلك برأي مخمّن عقاري.
وقّعت على كتاب تنازل كي أستلم المفتاح: هل خسرت التعويض؟
وفق المادة 7أ(ب) من القانون، في العقود المبرمة منذ 7.7.2022 يكون التنازل عن تعويض التأخير الذي طُلب كشرط لتسليم الشقة باطلًا. ومن المهم توثيق ظروف التوقيع والتوجّه للاستشارة قبل التنازل عن دعوى.
هل تُعفي حرب «السيوف الحديدية» المقاول من التعويض؟
ليس تلقائيًا. في العقود المبرمة منذ 7.7.2022، لا يسري التعويض الثابت على تأخير نتج عن ظروف كما ورد في المادة 18(أ) من قانون العقود (سبل الانتصاف)، عندما تتحقق بقية الشروط الواردة في تلك المادة (المادة 5أ(ج)(2) من القانون). ويجب على المقاول أن يُثبت، بأدلة ملموسة، أن الحرب هي التي سبّبت التأخير المحدد وأن شروط إحباط العقد متحققة.
عقدي وُقِّع قبل تموز/يوليو 2022: ما الذي يسري عليّ؟
الصيغة القديمة للمادة 5أ: 60 يوم سماح، وبانقضاء الـ60 يومًا تعويض بأثر رجعي من الموعد التعاقدي: الأجرة مضروبةً في 1.5 في الأشهر الثمانية الأولى، وفي 1.25 من الشهر التاسع. والتعديل رقم 9 يسري فقط على العقود المبرمة منذ 7.7.2022.
كم تعويضًا يُحصل عليه عن التأخير في تسليم شقة؟
في العقود الموقَّعة منذ 7.7.2022: لا تعويض عن الشهر الأول من التأخير. ومن نهاية الشهر الأول حتى نهاية الشهر الرابع، أجرة شقة مماثلة في مساحتها وموقعها عن كل شهر؛ ومن الشهر الخامس حتى العاشر، مضروبةً في 1.25؛ ومن الشهر الـ11، مضروبةً في 1.5. وإذا حُدّد في العقد تعويض أعلى بسبب التأخير، يُحصل على الأعلى من بين الاثنين (المادة 5أ(أ) من قانون البيع (الشقق)).
متى يجب على المقاول أن يدفع التعويض؟
في نهاية كل شهر، عن ذلك الشهر (المادة 5أ(ب) من قانون البيع (الشقق)). والمشتري لا يحتاج إلى انتظار تسليم الشقة كي يطالب به. وإذا لم يدفع المقاول، تُرسَل مطالبة كتابية مع الحساب، ولاحقًا يمكن رفع دعوى.
هل يمكن مقاضاة المقاول في محكمة الدعاوى الصغيرة؟
نعم، إذا كنتم تطالبون كأفراد بمبلغ لا يتجاوز 39,900 ش.ج. (كما في 1.1.2026؛ المادة 60(أ) من قانون المحاكم [صيغة مدمجة]، 1984 (חוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ״ד-1984)). والتأخير الطويل يصل في الغالب إلى مبلغ أعلى، وعندئذ تُقدَّم الدعوى إلى محكمة الصلح أو، في المبالغ المرتفعة جدًا، إلى المحكمة المركزية. وعندما يضرّ التأخير نفسه بمشترين كثيرين في المشروع نفسه، يمكن فحص دعوى مشتركة أو جماعية أيضًا.
قائمة فحص
- تاريخ التوقيع على العقد: منذ 7.7.2022 تسري الصيغة الجديدة للمادة 5أ، وقبل ذلك الصيغة القديمة.
- الموعد التعاقدي للتسليم، وكل ملحق تغييرات أو إشعار أجّله. وبند التأجيل دون موعد جديد واضح قد يكون باطلًا.
- هل سُلّمت الشقة فعلًا: الشقة التي ليس لها وصل دائم بالكهرباء أو بالمياه ليست جاهزة للسكن.
- تعليل المقاول للتأخير، وإذا ادّعى إحباط العقد، ما الأدلة على العلاقة بين الظرف وبين التأخير نفسه.
- هل جعلوكم توقّعون على تنازل كشرط للتسليم. في العقود المبرمة منذ 7.7.2022 مثل هذا التنازل باطل (المادة 7أ(ب)).
- رأي المخمّن العقاري بشأن الأجرة، وجدول الأشهر مع درجة كل شهر.
هل حدث لكم أمر مشابه؟يمكنكم أن تكتبوا لي ماذا حدث ومع من، من دون مستندات.
المكالمات والردود بالعبرية أو بالإنجليزية
المصادر
- قانون البيع (الشقق)، 1973 — المادتان 5أ و7أ (صيغة محدَّثة)
- قانون البيع (الشقق) (التعديل رقم 9)، 2022 — سجل القوانين الرسمي 2983، 30.6.2022 (موقع الكنيست، بالعبرية)
- قانون العقود (سبل الانتصاف بسبب الإخلال بالعقد)، 1970، المادة 18
- المجلس الإسرائيلي للاستهلاك: التعويض عن التأخير في تسليم شقة في فترة الحرب (التماس إلى محكمة العدل العليا 27036-04-25؛ تعليمات المفوَّض على قانون البيع بتاريخ 3.4.2024) (بالعبرية)
- طلب إذن بالاستئناف المدني 6605/15 شيمش ضد سبيس بنيا فيزموت م.ض. (2016)
- سبير رؤوبيني، «العقارات تحت النار: التأخير في تسليم الشقق بسبب حرب السيوف الحديدية»، مجلة «رشوت هرابيم» (2024) (بالعبرية)
- ynet، 29.7.2025: ردّ التماس اتحاد المقاولين أمام محكمة العدل العليا (بالعبرية)
- قانون العقود (سبل الانتصاف) — المواد التي يتناولها الموقع
رُوجع مقابل النص المحدَّث للتشريع في أيلول/سبتمبر 2026. المعلومات عامة وليست استشارة قانونية.