איחור במסירת דירה מקבלן: הפיצוי לפי סעיף 5א לחוק המכר (דירות)

עמוד השירות: עורך דין חוזים מסחריים: ניסוח, בדיקה ואכיפה.

מה קובע סעיף 5א לחוק המכר (דירות)?

חוק המכר (דירות), תשל״ג-1973, הוא החוק שמסדיר את היחסים בין מוכר דירה חדשה (קבלן או יזם) לבין הרוכש. סעיף 5א לחוק, שהוסף בשנת 2011 (תיקון מס׳ 5) ושונה מהותית בתיקון מס׳ 9 משנת 2022, קובע פיצוי חודשי קבוע בגין איחור במסירה — בלא הוכחת נזק. הרוכש אינו צריך להראות ששכר דירה חלופית או שהוציא הוצאות; עצם האיחור מקים את הזכאות.

לפי הנוסח החל על חוזים שנכרתו מיום 7.7.2022, אם המוכר לא העמיד את הדירה לרשות הקונה לאחר שחלף חודש מהמועד החוזי, הקונה זכאי לפיצוי בעבור כל חודש או חלק ממנו, מתום החודש הראשון ועד למסירה בפועל, לפי שלוש מדרגות:

• מתום החודש הראשון ועד תום החודש הרביעי: סכום השווה לדמי שכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה.
• מהחודש החמישי ועד תום החודש העשירי: דמי השכירות כשהם מוכפלים ב-1.25.
• מהחודש ה-11 ואילך: דמי השכירות כשהם מוכפלים ב-1.5.

אם בחוזה נקבע פיצוי מוסכם גבוה יותר בשל איחור — הרוכש זכאי לגבוה מבין השניים. סעיף 5א(ב) מוסיף שהפיצויים ישולמו בתום כל חודש בעד אותו חודש, כלומר הקבלן אמור לשלם באופן שוטף, ולא רק בסיום הפרויקט. על ההבדל בין פיצוי מוסכם לפיצוי סטטוטורי ראו גם פיצויים מוסכמים בישראל.

שאלה על המקרה שלכם? כתבו בוואטסאפ · 050-431-3155

דוגמה מספרית: איחור של 12 חודשים

נניח שדמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה הם 6,000 ₪ לחודש (נתון שיש להוכיח, כמוסבר בהמשך), ושהדירה נמסרה 12 חודשים אחרי המועד החוזי.

הטבלה ממחישה שני דברים: הפיצוי בחוזים החדשים נמוך יותר באיחורים קצרים ובינוניים, אך עולה ככל שהאיחור מתארך; ובשני המסלולים הסכום מתקרב ועובר את דמי השכירות בפועל — ולכן קבלנים נלחמים על טענות הפטור ועל גובה דמי השכירות.

מה השתנה בתיקון מס׳ 9 (2022)?

חוק המכר (דירות) (תיקון מס׳ 9), התשפ״ב-2022, פורסם בספר החוקים ב-30.6.2022 ונכנס לתוקף שבעה ימים לאחר מכן, ב-7.7.2022. הוא חל על חוזי מכר שנכרתו מאותו יום ואילך; חוזים קודמים נותרו כפופים לנוסח הישן.

• תקופת החסד: 60 ימים בנוסח הישן; חודש אחד בנוסח החדש.
• מבנה הפיצוי: בנוסח הישן, בחלוף 60 הימים שולם הפיצוי רטרואקטיבית מהמועד החוזי — פי 1.5 מדמי השכירות בשמונת החודשים הראשונים ופי 1.25 מהחודש התשיעי. בנוסח החדש הפיצוי מתחיל מתום החודש הראשון, ללא רטרואקטיביות, במדרגות עולות (1 → 1.25 → 1.5).
• הפטור: הנוסח הישן איפשר לצדדים להסכים שהפיצוי לא יחול על איחור ״שנגרם כתוצאה מנסיבות שאינן בשליטת המוכר ושהסיכון להתרחשותן ולתוצאותיהן אינו מוטל עליו״ — פתח שקבלנים ניצלו בסעיפי ״כוח עליון״ רחבים. בנוסח החדש (סעיף 5א(ג)) נותרו שני פטורים בלבד: איחור שנגרם ממעשה או מחדל של הקונה בלבד, ואיחור שהוא תוצאה של נסיבות סיכול כמשמעותן בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל״א-1970.
• ויתור: סעיף 7א(ב), שעד אז ביטל רק ויתור בקשר לאי-התאמה, הורחב גם לוויתור על פיצוי האיחור שנדרש כתנאי למסירת הדירה (ראו להלן).

מתי הקבלן פטור? רק סיכול לפי סעיף 18

סעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה) קובע שהפרה לא תשמש עילה לאכיפה או לפיצויים כאשר היא תוצאה של נסיבות שהמפר, בעת כריתת החוזה, לא ידע ולא היה עליו לדעת עליהן או שלא ראה ולא היה עליו לראותן מראש, ולא יכול היה למנען, וקיום החוזה באותן נסיבות בלתי אפשרי או שונה באופן יסודי ממה שהוסכם. התנאים מצטברים, והנטל להוכיחם מוטל על הקבלן. הפסיקה מפרשת את הדוקטרינה בצמצום — הרחבה במאמר על סיכול חוזה.

מלחמה ומבצעים צבאיים

בע״א 6328/97 רגב נ׳ משרד הביטחון (2000) נאמר שאת מבחן הצפיות יש להחיל על ההשלכות המעשיות של המלחמה על היחסים החוזיים. ובכל מקרה, הפטור חל רק על איחור ש״נגרם מנסיבות״ כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות) (סעיף 5א(ג)(2) לחוק המכר (דירות)), ולכן על הקבלן להוכיח קשר סיבתי בין המלחמה או המבצע הצבאי לבין האיחור. בחינה כזו נעשית מול לוח הזמנים שבחוזה ומול ההודעות שנשלחו, ולכן כדאי לפנות לעורך דין חוזים מסחריים עם התיעוד המלא.

מלחמת חרבות ברזל לא שינתה את הכלל. ב-22.4.2025 דחה בית המשפט העליון על הסף עתירה של חברת בנייה (בג״ץ 27036-04-25) שביקשה להכריז על המלחמה ככוח עליון, וקבע שההכרעה אם המלחמה מבססת טענת סיכול מסורה לבית המשפט הדן בכל תביעה לפי נסיבותיה. ב-29.7.2025 נדחתה גם עתירת התאחדות הקבלנים בוני הארץ נגד הממשלה, ובית המשפט קבע, בעיקרו של דבר, שאין זה מתפקידו להורות למדינה איך לגבש מדיניות בנושא ואיך לממש אותה.

קורונה, מזג אוויר וקבלני משנה

גם מגפת הקורונה אינה פטור גורף: כמו כל נסיבה אחרת, היא פוטרת רק אם הקבלן מוכיח שהאיחור הספציפי נגרם ממנה ושמתקיימים שאר התנאים שבסעיף 18(א) (סעיף 5א(ג)(2) לחוק המכר (דירות)). גשמי חורף הם נסיבה צפויה שקבלן חייב להביא בחשבון, ולכן אינם עומדים בתנאי סעיף 18(א) (סעיף 5א(ג)(2) לחוק המכר (דירות)). וקריסה של קבלן מבצע או ספק היא סיכון פנימי של ניהול הפרויקט — נסיבה שהיזם יכול לצפות ולהתגונן מפניה, ולכן קשה מאוד לראות בה ״נסיבות שלא היה עליו לראותן מראש״.

הלכת שמש: סעיף דחייה בלי מועד חדש — בטל

פסק הדין המנחה הוא רע״א 6605/15 שמש נ׳ ספייס בניה ויזמות בע״מ (2016). החוזה שם איפשר לקבלן לדחות את המסירה בגין שינויים שהזמינו הרוכשים, למשך ביצועם ולפחות ב-60 ימים. ברע״א 6605/15 הבחין בית המשפט העליון בין שני סוגי סעיפים:

• סעיף שקובע מועד מסירה חדש וקונקרטי, או משך זמן קצוב שבו נדחה המועד, בשל שינויים — מותר.
• סעיף שמאפשר דחייה פתוחה בלי מועד חדש ברור — זו תניית פטור, והיא בטלה, כי אין להתנות על הוראות החוק אלא לטובת הקונה (סעיף 7א(א)).

ההבחנה הזו חותכת לשני הכיוונים. המסקנה למעשה: לפני שחותמים על ״נספח שינויים״, בדקו כמה ימי דחייה הוא מוסיף ואם הם סבירים ביחס לעבודה שהוזמנה. סעיפים גורפים מסוג זה נבחנים גם לפי דיני התנאים המקפחים בחוזה אחיד.

כתב ויתור כתנאי למסירה — בטל

סעיף 7א(א) לחוק קובע: ״אין להתנות על הוראות חוק זה, אלא לטובת הקונה או קונה המשנה״. תיקון מס׳ 9 הרחיב את סעיף 7א(ב) — שעד אז חל רק על ויתור בקשר לאי-התאמה — כך שבחוזים שנכרתו מ-7.7.2022 ויתור, לרבות בכתב, על זכויות בקשר לאיחור במסירה לפי סעיף 5א (או לאי-התאמה), המהווה תנאי להעברת זכויות, לביצוע תיקונים או להעמדת הדירה לרשות הקונה — בטל. גם הממונה על חוק המכר במשרד הבינוי והשיכון הבהיר בהנחיה מיום 3.4.2024 שדרישה לוויתור על זכויות כתנאי למסירת דירה סותרת את החוק ואין לה תוקף.

איך מוכיחים את גובה דמי השכירות?

הפיצוי אינו דורש הוכחת נזק — אבל הוא דורש הוכחה של הבסיס לחישוב: דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה. בפועל, חוות דעת שמאית היא הדרך הבטוחה; מודעות מאתרי נדל״ן או פסקי דין על דירות אחרות עלולים שלא להספיק, ובלעדיהן גם תביעה מוצדקת עלולה להיכשל בשאלת הסכום.

צעדים מעשיים לרוכש

1. קבעו את המועד החוזי ואת מועד החתימה. חוזה מ-7.7.2022 ואילך — הנוסח החדש; לפניו — הנוסח הישן (60 יום ופיצוי רטרואקטיבי).
2. תעדו. שמרו כל תכתובת עם הקבלן, הודעות על דחיות, ״נספחי שינויים״ והוצאות נלוות (שכירות, אחסון, הובלה).
3. דרשו בכתב. מכתב דרישה שמפרט את המועד החוזי, האיחור, הבסיס החוקי (סעיף 5א) והסכום, עם אישור מסירה.
4. הזמינו חוות דעת שמאית לדמי השכירות של דירה דומה — זה הבסיס לחישוב.
5. אל תחתמו על ויתור. אם החתימה נכפתה כתנאי למפתח — היא בטלה לפי סעיף 7א(ב) (בחוזים שנכרתו מ-7.7.2022), אך תעדו את הנסיבות.
6. בדקו שהמסירה היא מסירה. דירה ללא חיבור קבע לחשמל או מים אינה ״כשרה וערוכה למגורים״.
7. בחרו ערכאה. תביעות בסכומים נמוכים יחסית מתאימות לבית המשפט לתביעות קטנות; בסכומים גבוהים, או כשמדובר בקבוצת רוכשים שנפגעה מאותה התנהלות, כדאי לבחון תביעה אזרחית מסודרת — ובמקרים המתאימים תביעה ייצוגית. הסעדים הכלליים בגין הפרת חוזה — אכיפה, ביטול ופיצויים — עומדים לרוכש במקביל.

מדריכים נוספים בנושא זכויות צרכנים מרוכזים במרכז המידע לצרכנות, וההיבטים החוזיים במרכז המידע לחוזים. סעיף 5א מצטרף להגנות הכלליות של חוק הגנת הצרכן, אך הוא חל מכוחו של חוק המכר (דירות) בלבד.

שאלות נפוצות

האם צריך להוכיח נזק כדי לקבל פיצוי על איחור במסירה?

לא. סעיף 5א לחוק המכר (דירות) קובע פיצוי ״בלא הוכחת נזק״. צריך להוכיח רק את האיחור עצמו ואת גובה דמי השכירות של דירה דומה בגודלה ובמיקומה — רצוי בחוות דעת שמאית.

חתמתי על כתב ויתור כדי לקבל את המפתח — האם איבדתי את הפיצוי?

לפי סעיף 7א(ב) לחוק, בחוזים שנכרתו מ-7.7.2022 ויתור על פיצוי האיחור שנדרש כתנאי למסירת הדירה בטל. חשוב לתעד את נסיבות החתימה ולפנות לייעוץ לפני שמוותרים על תביעה.

האם מלחמת חרבות ברזל פוטרת את הקבלן מפיצוי?

לא באופן אוטומטי. בחוזים שנכרתו מ-7.7.2022, הפיצוי הקבוע אינו חל על איחור שנגרם מנסיבות כאמור בסעיף 18(א) לחוק החוזים (תרופות), כשמתקיימים שאר התנאים שבאותו סעיף (סעיף 5א(ג)(2) לחוק). הקבלן חייב להוכיח, בראיות קונקרטיות, שהמלחמה היא שגרמה לאיחור הספציפי ושמתקיימים תנאי הסיכול.

החוזה שלי נחתם לפני יולי 2022 — מה חל עליי?

הנוסח הישן של סעיף 5א: 60 ימי חסד, ובחלוף 60 הימים פיצוי רטרואקטיבי מהמועד החוזי — פי 1.5 מדמי השכירות בשמונת החודשים הראשונים ופי 1.25 מהחודש התשיעי. תיקון מס׳ 9 חל רק על חוזים שנכרתו מ-7.7.2022.