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Vous avez signé une lettre d’intention, et une transaction qui semblait conclue est tombée à l’eau. Aujourd’hui, l’autre partie menace de vous poursuivre. Mais attendez : une LOI qui porte la mention « non contraignante » ne peut pas vous engager, n’est-ce pas ? Pas nécessairement.

Qu’est-ce qu’une lettre d’intention ?

La lettre d’intention (Letter of Intent, LOI, ou Term Sheet) est un document qui résume les éléments principaux d’une transaction avant la rédaction d’un contrat complet. Elle est courante dans les transactions immobilières, les acquisitions de sociétés, les accords d’investissement et les joint-ventures.

Le problème : la plupart des gens pensent qu’une LOI est un « résumé de principes » dont on peut se retirer à tout moment. En Israël, ce n’est pas toujours vrai, et ce malentendu coûte cher.

Ce qui engage et ce qui n’engage pas : la distinction à connaître

Une LOI peut contenir deux types de dispositions : contraignantes et non contraignantes. Certaines dispositions sont habituellement rendues contraignantes, même dans une LOI qualifiée de « non contraignante » : la confidentialité et le secret des informations, l’exclusivité des négociations (no-shop), le partage des coûts de l’audit préalable (due diligence) et la compétence juridictionnelle.

Les dispositions qui ne sont généralement pas contraignantes : le prix, la structure juridique, les déclarations des parties sur le bien.

Peut-on se retirer d’une lettre d’intention sans payer de dommages-intérêts ?

L’article 12 de la loi sur les contrats (partie générale), 5733-1973 impose de mener les négociations de manière usuelle et de bonne foi. Celui qui ne l’a pas fait doit des dommages-intérêts (article 12(b)) : des dommages-intérêts pour le préjudice causé à l’autre partie du fait des négociations ou de la conclusion du contrat. Les articles 10, 13 et 14 de la loi sur les contrats (recours pour violation de contrat), 5731-1970 (חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל״א-1970) s’y appliquent, avec les adaptations nécessaires. Ces articles portent sur la prévisibilité du préjudice, le préjudice non pécuniaire et la réduction du préjudice. Même lorsqu’une LOI ne lie pas comme un contrat, une partie qui mène des négociations avancées puis s’y dérobe sans raison objective risque de devoir des dommages-intérêts. Dans l’appel civil (ע״א) 6370/00 Kal Binyan Ltd. c. A.R.M. Ra’anana Construction and Rental Ltd., il a été jugé que l’obligation s’applique même lorsqu’aucun contrat contraignant n’a été conclu.

Concrètement : vous avez signé une LOI ? Vous êtes tenu de mener des négociations sérieuses. Ne surprenez pas l’autre partie avec des exigences entièrement nouvelles, et ne quittez pas la table sans explication.

Vous devez faire vérifier un contrat avant de signer, ou l’autre partie ne le respecte pas ?Je vous réponds dans un délai d’un jour ouvré.

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  3. S’il s’agit d’une affaire que je traite : après l’appel, vous recevrez par écrit ce qui sera fait et quelle est la prochaine étape. Le travail ne commence qu’après votre accord.

À la fin de l’appel, vous saurez l’une de ces trois choses : c’est une affaire que je traite, et quelle est la prochaine étape ; vous pouvez vous passer d’avocat, et quel guide vous convient ; ou ce n’est pas mon domaine, et vers qui vous tourner.

Que vérifier avant de signer une lettre d’intention ?

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Page du domaine : Vérification d’un contrat avant signature

La LOI dans l’immobilier et dans les fusions-acquisitions (M&A)

Dans l’immobilier, la LOI (le protocole d’accord, zikhron dvarim) est particulièrement délicate. Un protocole d’accord signé qui contient les éléments essentiels de la transaction peut être considéré comme un contrat contraignant, même sans contrat détaillé. De plus, l’engagement de réaliser une transaction immobilière exige un écrit (article 8 de la loi foncière, 5729-1969 (חוק המקרקעין, התשכ״ט-1969)) : le document signé est donc parfois ce qui remplit cette exigence. Dans les fusions-acquisitions, une LOI détaillée (Term Sheet) qui reprend tous les éléments économiques (economics) peut être considérée comme un « contrat-cadre » susceptible de créer une responsabilité.

Sources

Les liens renvoient au texte original de la législation (en hébreu). Le texte qui fait foi est celui publié au Sefer HaHoukim (le Journal officiel des lois).

Points à vérifier

  • Conseil pratique : dans les fusions-acquisitions, ajoutez à la LOI une clause expresse « Binding and Non-Binding Provisions » : une liste en deux colonnes, contraignant / non contraignant. Cela évite des disputes ultérieures.
  • Jurisprudence pertinente : appel civil 6370/00 Kal Binyan Ltd. c. A.R.M. Ra’anana Construction and Rental Ltd., Recueil de la Cour suprême (פ״ד) 56(3) 289 : l’obligation de bonne foi dans les négociations s’applique même lorsqu’aucun contrat contraignant n’a été conclu. Sa violation peut entraîner des dommages-intérêts, et dans les cas appropriés même des dommages-intérêts au titre de l’intérêt positif (article 12(b)).
  • Erreur fréquente : supposer que le mot « Non-Binding » dans le titre de la LOI protège tout. Ce n’est pas le cas. Le tribunal examine la substance du document, pas son titre.
  • Point tactique : une LOI avec une longue clause d’exclusivité renforce le pouvoir de négociation de l’acquéreur. Elle empêche le vendeur de s’adresser à des offrants concurrents pendant que vous menez la Due Diligence.
Avertissement juridique : Les informations de ce guide sont générales et ne constituent ni un conseil juridique ni un substitut à un conseil sur votre cas. Chaque cas est examiné selon ses propres faits.