Droits du locataire commercial : ce que la loi complète

Page du service : Contrats commerciaux : un avocat pour la rédaction, la vérification et l’exécution forcée.

Qu’est-ce qui s’applique à un bail commercial : le contrat ou la loi ?

Vous avez reçu une lettre du bailleur : le loyer augmente de 40 % dès le mois prochain ou, pire encore, une demande de quitter le magasin dans un délai d’un mois. Que pouvez-vous faire ? La première réponse est d’ouvrir le contrat, car dans un bail commercial c’est le document qui décide. La loi sur la location et le prêt prévoit expressément que ses dispositions s’appliquent « lorsqu’une autre loi ne contient pas de dispositions particulières sur la question et qu’aucune autre intention ne ressort de l’accord entre les parties » (article 2(c), traduction non officielle). Autrement dit, elle complète le contrat, elle ne l’emporte pas sur lui. Deux exceptions importantes : l’obligation de bonne foi dans l’exécution du contrat et l’exercice des droits (article 4), et la nullité d’une clause qui exonère le bailleur de sa responsabilité pour un défaut ou une non-conformité qu’il connaissait ou aurait dû connaître et qu’il n’a pas signalé au locataire (article 8).

Et la loi sur la protection du locataire [version consolidée], 5732-1972 ? Elle n’a presque plus d’intérêt pour les entreprises aujourd’hui. Selon l’article 14, la loi ne s’applique pas à un immeuble achevé et loué après le 20 août 1968. Selon l’article 9, un bien qui n’avait pas de locataire protégé à cette date n’est pas soumis à la loi tant qu’il n’a pas été loué contre un pas-de-porte. De même, le chapitre ajouté en 2017 à la loi sur la location et le prêt (section F : contrat de location d’habitation, article 25A et suivants) ne s’applique qu’aux logements d’habitation. Le locataire d’un magasin, d’un bureau ou d’un entrepôt s’appuie donc sur le contrat et sur les règles par défaut ci-dessous. Sur la rédaction du contrat lui-même, voyez contrats commerciaux : 7 principes.

Le bailleur peut-il vous expulser avant la fin du contrat ?

Pas sans motif et pas sans procédure. Un bailleur n’a le droit de résoudre un bail à durée déterminée que si le locataire l’a violé, et en général seulement en cas de violation fondamentale, ou de violation non corrigée dans le délai fixé par le contrat ou par la mise en demeure. Il le fait selon les règles de la loi sur les contrats (recours pour violation de contrat), 5731-1970 (חוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל״א-1970). La loi sur la location et le prêt elle-même ajoute à ces recours et n’en retranche rien (article 23). Les violations qui justifient la résolution sont fixées dans le contrat : retard de paiement au-delà d’une période définie, utilisation du bien à une autre fin que celle convenue, sous-location sans consentement, dommage au bien.

Même lorsqu’il a un motif, le bailleur n’a pas le droit de changer la serrure ni de couper l’électricité. La seule voie est une action en expulsion d’un bien loué selon les articles 78–82 du règlement de procédure civile, 5779-2018 (תקנות סדר הדין האזרחי, התשע״ט-2018). C’est une procédure rapide : le locataire a 30 jours pour déposer un mémoire en défense, l’audience est fixée dans les 30 jours suivant ce dépôt, et le jugement est rendu dans les 14 jours suivant la fin de l’audience. Une action en paiement pour des dommages ou une dette est déposée séparément. Autrement dit : un bailleur qui a un vrai motif peut expulser un locataire commercial en quelques mois, et un bailleur qui n’a pas de motif ne pourra pas le faire, même en un an.

Augmentation du loyer en cours de bail

Pendant la durée du contrat, le bailleur ne peut modifier le loyer que selon un mécanisme prévu dans le contrat : indexation sur l’indice des prix à la consommation, révision annuelle à un taux fixe, ou « option » pour une période supplémentaire à un prix fixé d’avance. Si le contrat est muet, le prix est fixe jusqu’à la fin de la période. Une clause qui laisse la révision à la discrétion du bailleur n’est pas nulle d’elle-même. Toutefois, dans un contrat d’adhésion, une clause qui donne au fournisseur le droit de modifier le prix de sa seule initiative est présumée être une clause abusive (article 4(4) de la loi sur les contrats d’adhésion, 5743-1982 (חוק החוזים האחידים)). Il est donc important de la repérer avant la signature et d’exiger un plafond. À la fin de la période, le montant du loyer d’un bail commercial n’est pas encadré : le bailleur a le droit de demander un nouveau prix, et le locataire a le droit de refuser et de partir. Dans un bail commercial, presque tout dépend de la rédaction. C’est pourquoi la rédaction et la revue de contrats commerciaux valent davantage que tout argument après coup.

Entretien et réparations : les articles 7 à 9 de la loi

La règle par défaut de la loi est claire. Selon l’article 7(a), le bailleur doit réparer, dans un délai raisonnable après avoir reçu une demande du locataire, toute chose « qui cause une gêne réelle à l’usage normal du bien loué ou à son usage selon ce qui a été convenu », que le défaut ait existé lors de la remise ou soit apparu ensuite (traduction non officielle). Font exception le défaut dont le locataire répond selon la loi sur les dépositaires, 5727-1967 (חוק השומרים, תשכ״ז-1967), et celui dont la réparation incombe au locataire selon le contrat ou selon l’usage. L’article 9 donne au locataire deux outils si le bailleur n’a pas réparé dans un délai raisonnable. Il peut réparer lui-même et réclamer ses dépenses raisonnables, après en avoir avisé le bailleur un délai raisonnable à l’avance, sauf en cas de réparation urgente (article 9(b)–(c)). Il peut aussi réduire le loyer « dans la proportion où la valeur locative a diminué du fait du défaut par rapport à sa valeur selon le contrat ».

Une réserve importante : les baux commerciaux répartissent presque toujours l’entretien autrement, avec l’entretien courant à la charge du locataire et les installations et l’infrastructure à la charge du bailleur. La répartition contractuelle l’emporte. Avant de déduire une somme du loyer, vérifiez donc trois choses : ce que le contrat prévoit pour ce défaut précis, si une demande écrite a été envoyée avec un délai raisonnable, et si la réduction est proportionnelle à l’atteinte réelle. Une compensation excessive fait du locataire l’auteur de la violation.

Exemple chiffré : réduction proportionnelle du loyer

Un bureau est loué 12 000 ₪ par mois (chiffres donnés à titre d’illustration). La climatisation tombe en panne en juillet. Le locataire envoie une demande écrite, et le bailleur, à qui le contrat confie l’entretien de l’installation, ne la répare pas pendant deux mois. Si un expert ou une estimation raisonnable montre que la valeur locative d’un bureau sans climatisation en été est inférieure de 25 %, le locataire a le droit de réduire le loyer de 3 000 ₪ par mois, soit 6 000 ₪ pour les deux mois, jusqu’à la réparation. Autre possibilité : s’il a réparé lui-même pour 8 000 ₪ après un avis écrit, il a le droit de réclamer la dépense au bailleur, et selon l’article 25 de la loi, les dettes réciproques nées de la location peuvent se compenser. En revanche, arrêter complètement de payer n’est pas justifié : l’usage du bureau n’a pas été entièrement supprimé.

Sous-location et cession des droits : l’article 22

Une entreprise qui découvre qu’elle n’a besoin que de la moitié du bureau veut louer le reste. L’article 22(a) de la loi prévoit que le locataire n’a pas le droit de céder son droit ni de sous-louer sans le consentement du bailleur. Mais si le bailleur a refusé « pour des motifs déraisonnables » ou a subordonné son consentement à des conditions déraisonnables, dans une location d’immeuble le locataire a le droit de réaliser l’opération même sans son consentement, et le tribunal peut l’autoriser aux conditions qu’il juge appropriées, même contrairement au contrat. En pratique, ne comptez pas sur le « refus déraisonnable » comme moyen de défense : demandez le consentement à l’avance et par écrit (dans une location d’immeuble, l’article 22(b) l’exige aussi), car une sous-location sans consentement risque d’être considérée comme une violation fondamentale qui justifie l’expulsion.

Trois règles pour le locataire qui devient bailleur d’une sous-location. Il reste responsable envers le bailleur principal de toutes les conditions du contrat initial, même si le sous-locataire ne paie pas. Il ne peut pas accorder au sous-locataire plus que ce qu’il a lui-même : ni une durée plus longue, ni un usage que le contrat initial interdit. Et la loi s’applique à la sous-location « avec les adaptations nécessaires », le locataire principal étant considéré comme le bailleur (article 2(b)). Le contrat de sous-location doit donc prévoir la fin automatique si le contrat principal prend fin, une assurance, un état des lieux d’entrée et un mécanisme de recouvrement rapide.

Le contrat a pris fin et n’a pas été renouvelé : et maintenant ?

Le droit israélien ne donne aucun droit automatique au renouvellement à un locataire commercial « ancien ». Si vous vouliez de la certitude, elle se construit dans le contrat : une option de prolongation à prix fixe ou selon un mécanisme convenu, et un droit de premier refus. Lorsque le contrat prend fin et que les parties poursuivent la location sans fixer de nouvelle durée, l’article 19(a) s’applique : chaque partie peut mettre fin à la location par un avis à l’autre partie donné « un délai raisonnable à l’avance » (l’article 19(b), qui fixait une règle distincte pour une location dont le loyer était fixé par périodes, a été abrogé). Le locataire qui reste après l’expiration du préavis s’expose à une action en expulsion d’un bien loué et au paiement d’une indemnité d’occupation.

Le bailleur viole le contrat : quatre étapes

1. Documentation. Les paiements, la correspondance, des photos du défaut, et une confirmation écrite de tout accord oral (« Comme convenu aujourd’hui… »).
2. Une demande écrite détaillant la violation et fixant un délai raisonnable pour réparer. La demande de réparation est la condition de l’application de l’article 9, et l’écrit en est la preuve.
3. La mise en œuvre des recours que donnent la loi et le contrat (réduction proportionnelle, réparation et compensation, et en cas de violation fondamentale, résolution selon les règles de la résolution du contrat), dans la juste mesure et pas au-delà.
4. Médiation ou action en justice. La médiation commerciale convient lorsque la poursuite de la relation a de la valeur ; sinon, une action en réparation pour violation du contrat, et pour les petits montants, une action aux petites créances. Une garantie bancaire ou un dépôt remis au bailleur doit être géré à l’avance ; voyez le guide de la garantie bancaire.

D’autres guides sur les contrats commerciaux sont réunis dans le centre d’information sur les contrats commerciaux.

Questions fréquentes

La loi sur la protection du locataire protège-t-elle le locataire d’un magasin ou d’un bureau ?

Dans la plupart des cas, non. La loi ne s’applique pas à un immeuble achevé et loué après le 20 août 1968 (article 14), et un bien qui n’avait pas de locataire protégé à cette date n’est pas soumis à la loi tant qu’il n’a pas été loué contre un pas-de-porte (article 9). Un locataire commercial ordinaire s’appuie sur le contrat et sur la loi sur la location et le prêt.

Le bailleur ne répare pas : ai-je le droit d’arrêter de payer le loyer ?

Pas d’arrêter, mais de réduire. Selon l’article 9 de la loi sur la location et le prêt, si le bailleur n’a pas réparé un défaut dont il est responsable dans un délai raisonnable après la demande du locataire (de préférence écrite), le locataire a le droit de réduire le loyer en proportion de la baisse de la valeur locative, ou de réparer lui-même et de réclamer la dépense. Arrêter complètement de payer est une violation de la part du locataire.

Le bailleur a-t-il le droit de changer la serrure d’un locataire qui viole le contrat ?

Non. L’expulsion ne se fait que par jugement, au moyen d’une action en expulsion d’un bien loué selon le règlement de procédure civile. C’est une procédure rapide, qui dure le plus souvent quelques mois. L’expulsion par soi-même expose le bailleur à une action en justice.