מס רכישה: כמה תשלמו ואיך חוסכים

מה זה מס רכישה?

מס רכישה הוא מס המוטל על רוכש נכס מקרקעין בישראל. הוא מוסדר בחוק מיסוי מקרקעין (שבח ורכישה), תשכ"ג-1963. שיעורו תלוי בשווי הנכס, במעמד הרוכש (דירה יחידה/משקיע), ובזכאויות מיוחדות.

מדרגות מס לדירת מגורים יחידה

לדירה יחידה (למי שלא מחזיק בדירה נוספת) קיימות מדרגות מס מדורגות. להלן מבנה המדרגות האופייני — ⚠️ הסכומים המדויקים מתעדכנים בינואר כל שנה ויש לבדוק את הנתונים העדכניים באתר רשות המסים:

• 0% — על חלק שווי הדירה עד כ-1.98 מיליון ₪ (סף הפטור לדירה יחידה)
• 3.5% — על החלק שבין כ-1.98 ל-2.35 מיליון ₪
• 5% — על החלק שבין כ-2.35 ל-6.05 מיליון ₪
• 8% — על החלק שבין כ-6.05 ל-20.18 מיליון ₪
• 10% — על כל סכום שמעל כ-20.18 מיליון ₪

בפועל: דירה ממוצעת במחיר של 2.5 מיליון ₪ — קונה ראשון ישלם מס על חלק קטן בלבד מהשווי, לא על כולו. זה עניין שרבים לא מבינים.

למשקיעים (מי שמחזיק כבר בדירה): שיעור המס גבוה יותר — כ-8% על כל שווי הנכס, ללא מדרגות מופחתות. מדיניות זו נועדה לצנן את שוק הנדל"ן להשקעה.

פטורים והקלות מיוחדות

עולים חדשים: הנחה ניכרת במס רכישה למי שעלה בשלוש השנים האחרונות. נכים ונפגעי פעולות איבה: הקלות מיוחדות לפי רמת הנכות. רכישת נכס לצרכי עסק: חישוב שונה. כן ייתכנו הקלות לרוכשים בפרויקטי פינוי-בינוי ותמ"א 38 — בדקו ספציפית.

תכנון מס חוקי

פיצול רכישה בין בני זוג, רכישה בשלבים, בחינת מסלולי פטור — כל אלה עשויים להפחית את עלות מס הרכישה. אבל: חשוב שהתכנון ייעשה מראש ובהתייעצות עם עורך דין/רואה חשבון — שינויים בדיעבד עשויים לא להתקבל על ידי רשות המסים.