אגרות והיטלי פיתוח: מה צריך לשלם

היטל פיתוח בדין הישראלי — ההגדרה והבסיס החוקי

חוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (סעיפים 208-214), מגדיר היטל פיתוח כתשלום שמוטל על בעל קרקע או בעל זכות בנייה בעת קבלת היתר בנייה או היתר שימוש.

ההיטל משמש לתמרוץ הובלת תשתיות ציבוריות — דרכים, מקומות חניה ציבוריים, גני ילדים, בתי ספר, מתקני ספורט ושירותי תחזוקה — הנדרשים בעקבות התוספת של בנייה חדשה בשכונה.

בעצם, ממשלה מטילה על הקבלן או בעל הדירה את עלות התשתיות החדשות שבנייתו גורמת לצורך בהן.

בעיקרון, ההיטל הוא דרך לפנות לעלויות ציבוריות שנוצרות עקב בנייה פרטית. כאשר מישהו בונה דירה חדשה בשכונה, עומס זה מוביל לצורך בגן ילדים נוסף, כביש רחוב רחב יותר, ודלק יותר. חוק התכנון והבנייה מכיר כי סביר שהקבלן יתמוך בחלק מעלויות אלה.

אגרת הפיתוח — סוג נוסף של תשלום מחייב

בנוסף להיטל פיתוח, מעיריות בישראל גובות אגרת פיתוח לפי תקנות חוק התכנון והבנייה (אגרה למימון תשתיות), התש"ס-2000.

אגרת הפיתוח שונה מהיטל פיתוח:

היטל הפיתוח משמש לתשתיות ספציפיות בסביבה הישירה של הבנייה, בעוד אגרת הפיתוח גובה כסף למימון תשתיות בהיקף שכונתי או עירוני רחב יותר.

דוגמא:

היטל פיתוח יכול לשמש לתיקון הכביש בחזית הנכס, בעוד אגרה יכולה לשמש לשדרוג רשת מים בכל הרובע.

במובהקות מעשית: על קונה של דירה חדשה בתוקף היתר בנייה חדש לשלם: (1) היטל פיתוח, (2) אגרת פיתוח, (3) אגרת טיעון הביטחון או אגרת הלוואת קרקע (בקרקע שהעבור עלייה אמנם מוקנתה משכנתא). אלה כל תשלומים נפרדים, חישובם שונה, וכל אחד מהם מטוען על ידי גורם שונה (עיריה, קבלן, משרד הביטחון וכו').

חישוב היטל הפיתוח — השיעורים והמדדים החוקיים

שיעור היטל הפיתוח מחושב לפי נוסחה הקבועה בתקנות 214 וסעיף 215 לחוק התכנון והבנייה.

הנוסחה היא בדרך כלל: "שטח הבנייה החדש (בק"מ) × שיעור פיתוח (שקלים לק"מ) × אינדקס הבנייה × מדד מחירים".

השיעור עצמו משתנה בהתאם לסוג הבנייה (דירה פרטית, מסחרי, תעשיה) ובהתאם לאזור בדינו.

לדוגמה, היטל פיתוח על דירה מגורים בתל אביב יהיה גבוה יותר מאותו היטל בנחל שונה כמו בבאר שבע, כי תשתיות בתל אביב יקרות יותר.

מדדים חוקיים משמשים כ"עדכן": מדד המחירים לצרכן (נתון בכל חודש על ידי הלמ"ס) משמש בכדי להבטיח שהיטל לא יקטן עקב אינפלציה. בעניין בג"ץ 3687/90, בית המשפט העליון קבע כי חלוקה לאזורים או סוגי בנייה שונים הינה חוקונית וסבירה, כל עוד יש בסיס הגיוני לחלוקה זו (כלומר, אם בתל אביב באמת צריכים לתשתיות יקרות יותר).

היטל הפיתוח במקרים מיוחדים — פטורים וחריגות

חוק התכנון והבנייה קובע מספר קטגוריות של בנייה פטורה מהיטל פיתוח או בעלת שיעור מופחת: (1) בנייה לצורכי ביטחון צבאיים (משרד ההגנה), (2) בנייה לצורכי דת במוסדות דתיים מוכרים (בתי כנסת, מסג"דים), (3) בנייה לשירותי בריאות ציבורית (בתי חולים, מרפאות), (4) בנייה לדיור סוציאלי כהגדרתו בחוק, (5) בנייה להשמרה פיזית של צמחייה או בעלי חיים בהוראה מיוחדת של שר הסביבה.

בנוסף, אם יש להוציא היתר בנייה לשחזור בנייה קיימת ללא הוספת יחידות דיור חדשות, עלול להיות קיזוז משיעור ההיטל או פטור גמור.

בעניין דיוני צ"א 3891/12, בית המשפט קבע כי עיריה לא יכולה לחייב היטל פיתוח על בנייה שנחקקקה כדי להגביל את נפתח הגנבה שלה. בעקבות פסק דין זה, עיריות נדרשות להוכיח שהבנייה החדשה בה עיתידה היא צפויה לגרום ללחץ ממשי על התשתיות המקומיות. אם עיריה לא יכלה להוכיח לחץ כזה, בית המשפט יכול לבטל או להנמיך את ההיטל.

זכות הערעור על היטל הפיתוח ואגרות — התהליך המשפטי

בעל קרקע או קבלן החלוקו על גובה היטל הפיתוח יכול להגיש ערעור לחוזה התכנון והבנייה (שנמצאות בתחום השיפוט של בתי המשפט המחוזיים). נוסח הערעור בעניין תכנון ובנייה מסורה לפי סעיף 188 וסעיף 189 לחוק. הערעור חייב להיות מוגש בתוך 30 ימים מהמועד בו הודיעה העיריה או הגורם המוסמך על גובה ההיטל.

בערעור, על המערער להוכיח כי חישוב ההיטל שגוי.

לדוגמה, הוא יכול להוכיח: (1) שהשטח שנמדד לעיריה גדול יותר מהשטח בפועל, (2) שהשיעור החל שגוי מבחינה משפטית (למשל, עיריה יישמה שיעור של תל אביב בעוד מדובר בשכונה בפחות צביון עתיר תשתיות), (3) שיש חובה לפטור או הנחה שעיריה התעלמה מהן.

בבתי המשפט, עיריות לעתים קרובות נחלשות בערעורים כאלה כי לעתים קרובות הנמשך של ההיטל אינו מתוכלל וברור בעיניהן, וחרף שיש להם סמכות לחייב היטל, היא לא תמיד יכולה להסביר בבירור למה השיעור הספציפי תקף.

השפעת היטל הפיתוח על מחיר הנכס ועל התכניות — מדיניות העיריות

גובה היטל הפיתוח משפיע ישירות על עלות הבנייה, ובהמשך גם על מחיר המכירה של הדירה.

קונה שרוכש דירה בהתחייבות של קבלן חייב לוודא מה היטלים כבר שולמו (על ידי הקבלן) ומה עדיין משולם (על ידו).

בעניין צ"א 2456/95, בית המשפט קבע כי אם חוזה הקנייה של הדירה אינו מפורט בבירור מי פוטר היטל, אזי משמעות הדבר הינה שהקבלן או בעל הנכס הקודם הוא שחייב בתשלום זה (לא הקונה החדש).

בנוסף, לפי תקנות חוק התכנון והבנייה, עיריות יכולות להוסיף או להוריד שיעורי יטל פיתוח כמכשיר מדיניות — למשל, אם עיריה מעוניינת לעודד בנייה בתחום מסוים, היא יכולה להנמיך את היטל הפיתוח בו כדי לעודד קבלנים לבנות שם. הפוך זה נכון: אם עיריה רוצה להרתיע בנייה בתחום אחר, היא יכולה להגביר היטל על הבנייה שם.