הגדרת הסכם שכירות מסחרית
הסכם שכירות מסחרית בישראל מוקד על יחסים משפטיים בין בעל הנכס לשוכר מסחרי. הסכם זה נתון לתקנות חוק שכירות דירות משנת 1995 ודינים נוספים המגנים על זכויות שני הצדדים. השוכר המסחרי זכאי להגנה חוקית בתנאי שמדובר בדירה או קומה שנבנתה לשימוש ציבורי או תעשייתי .
חשוב להבחין בין שכירות מסחרית מלאה לשכירות המעורבת (משול בת) שנושא רכיב מגורים. בשכירות מסחרית בעלת ממדים מלאים, השוכר זכאי להגנה משמעותית יותר כולל זכות חידוש הסכם בתום התקופה וזכות לשיפור הנכס .
- הסכם שכירות חייב להיות בכתב לכל משך הסכמה על משך תקופה העולה על שנה אחת
- בהסכם שכירות מסחרית צריכים להיות מוצהרים התנאים המהותיים כולל שכר הדירה ותקופת החכירה
- לשוכר מסחרי יש זכות לדרוש שיפור הנכס בעלות בעל הנכס
- חוקים עדכניים מחייבים הצהרה ברורה אודות חלוקת האחריות בשיפוצים ותיקונים
זכויות השוכר המסחרי
לשוכר מסחרי יש רשת רחבה של זכויות משפטיות המוגנות בחוק. בראש ובראשונה, השוכר זכאי לתנאי נדל״ן בטוחים ותקינים שמאפשרים את התפעול התקין של העסק. זכות זו כוללת תיקון תקלות בדירה ובמבנה כדי שלא יפגע ביכולת התפעול של הנכס .
כמו כן, לשוכר יש זכות לחדש את הסכם השכירות בתום התקופה הראשונית אלא אם בעל הנכס מציע עלייה משמעותית בשכר הדירה המעבר להגדרות החוקיות. עלייה זו מוגבלת לאחוז מסוים מהשכר הקודם, כדי להגן על השוכר מפני ניצול כלכלי .
- זכות לתיקון תקלות בנכס בעלות של בעל הנכס
- זכות לביטול הסכם בהודעה מוקדמת בתנאים מסוימים
- זכות לחדש הסכם אם אין עלייה משמעותית בשכר
- זכות להסרת המשכנתא של בעל הנכס אם היא משמעותית
- זכות לתביעה בשל הפרת התנאים הבסיסיים של הנכס
חובות בעל הנכס כלפי השוכר
בעל הנכס חייב לעמוד בחוקים ובתנאים המפורטים בהסכם השכירות. אחת החובות המהותיות ביותר היא שמירה על הנכס במצב תקין וכשיר לשימוש. בעל הנכס חייב לבצע תיקונים מחודשים במבנה, במתקנים החשמליים ובמערכות הסניטריות לפי הדין .
בנוסף, בעל הנכס חייב להודיע לשוכר בהודעה מוקדמת שללפחות 30 יום אם הוא מעוניין לא לחדש את ההסכם. הודעה זו חייבת להיות בכתב וברורה באופיה כדי להיות תקפה משפטית .
- שמירה על הנכס בתנאי תקין כך שלא יפגע בעסק השוכר
- ביצוע תיקונים דחופים בתוך זמן סביר (בדרך כלל 14 ימים)
- הודעה מוקדמת על אי-חידוש ההסכם
- אי-הפרעה לשימוש השוכר בנכס
- ביטוח רכוש וביאור אחריות ביטוח בהסכם
קראו גם:
תנאים משמעותיים שצריכים להיות בהסכם
הסכם שכירות מסחרית צריך לכלול סדרה של תנאים משמעותיים המגנים על שני הצדדים. תנאים אלה יוצרים בהירות משפטית ומונעים הבנות שגויות בעתיד. התנאים הללו כוללים את תקופת ההסכם, סכום השכר השנתי, תנאי עדכון השכר, וחלוקת אחריות על תיקונים .
בנוסף, ההסכם צריך לכלול סעיפים על השימוש המותר בנכס, הצדדים המורשים להשתמש בו, ותנאים להפסקת ההסכם. חשוב מאוד שהסכם יהיה ברור וקונקרטי כדי למנוע סכסוכים משפטיים בעתיד .
- שם הצדדים וכתובות מלאות
- תיאור מדויק של הנכס כולל כל גדלו וגבולותיו
- תקופת ההסכם ותנאי החידוש
- סכום השכר החודשי/שנתי ותנאי עדכון
- חלוקת אחריות על תיקונים ותחזוקה
- סעיפים על ביטוח וביטחון עבודה
- תנאים להפסקת ההסכם מוקדם
הליך הגשת תביעה בשל הפרת הסכם שכירות
במידה ובעל הנכס מפר את הסכם השכירות, לשוכר יש דרכים משפטיות רבות להגן על עצמו. הדרך הראשונה היא שליחת התרעה בכתב לבעל הנכס המתארת את ההפרה וקובעת תקופה סביר לתיקון. התרעה זו צריכה להיות בכתב ומהימנה, כגון דואר רשום או דרך עו״ד .
אם בעל הנכס לא מתקן את הבעיה בתוך התקופה שנקבעה, השוכר יכול להגיש תביעה בבית המשפט המחוזי או בבית משפט לתביעות קטנות, תלוי בסכום התביעה. בתביעה, השוכר יכול לתבוע קיזוז שכר דירה, פיצוי על נזק, או אפילו ביטול ההסכם .
- שליחת התרעה בכתב לבעל הנכס
- טלפון או מפגש פנים אל פנים כדי לנסות לפתור את הסכסוך
- בחירה בבוררות או בעדות כחל ופה לתביעה משפטית
- הגשת תביעה בבית משפט בעותה מתאימה
- מתן ראיות לנזק שנגרם לעסק
סיום הסכם שכירות ומחלוקות והטיפול בהן
סיום הסכם שכירות צריך להתבצע בהליך משפטי מלא כדי להימנע ממחלוקות. אם בעל הנכס רוצה לא לחדש את ההסכם, הוא חייב להודיע לשוכר לפחות 90 ימים מראש (בחלק מהמקרים דרוש זמן ארוך יותר). ההודעה צריכה להיות בכתב ברור.
אם השוכר הוא זה שרוצה להסיים את ההסכם, הוא צריך להשכיר את הדירה לאחד אחר או להודיע בהודעה מוקדמת. התייעץ עם עו״ד למציאת דרך חוקית וחלקה לסיום ההסכם חיוני כדי להימנע מנזקים משפטיים .
- הודעה בכתב מוקדמת לפחות 90 ימים
- צילום של כל הודעה שנשלחה
- הסדר ניקוי והחזרת הנכס במצב טוב
- חישוב של חשבון סיום כולל השכר והוצאות תיקון
- עדויות לשחזור של הנכס