בקצרה: ישראלי תושב ישראל שמחזיק נדל"ן בחו"ל — חייב לדווח עליו לרשות המסים ולשלם מס בישראל, גם אם כבר שילם מס בחו"ל. שכר דירה ממוסה ב-15% (מסלול מיוחד) או לפי מדרגות. רווח הון ממכירה — בדרך כלל 25%. ניתן לקזז מס ששולם בחו"ל. חריג משמעותי: עולים חדשים ותושבים חוזרים פטורים 10 שנים.

ישראל ממסה אתכם גם על מה שיש לכם בחו"ל

ישראל מחילה עיקרון של מיסוי פרסונלי — תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו מכל מקור שהוא, בעולם כולו, לא רק מישראל. זה אומר שאם יש לכם דירה בברלין, בניו יורק, או בבנגקוק — אתם חייבים לדווח עליה לרשות המסים ולשלם מס ישראלי.

הבסיס החוקי: פקודת מס הכנסה [נוסח חדש], תשכ"א-1961. הדוח השנתי שמגישים לרשות המסים (טופס 1301) חייב לכלול את כל ההכנסות מחו"ל.

שכר דירה מנדל"ן זר — כמה משלמים?

לשכר דירה שמתקבל מנדל"ן בחו"ל יש שני מסלולי מיסוי — ובוחרים ביניהם:

למי ששכר הדירה בחו"ל גבוה ויש הוצאות משמעותיות — מסלול המדרגות כדאי יותר. למי שהנכס "נקי" — לרוב מסלול 15% פשוט ויעיל.

מכרתם נדל"ן בחו"ל? מה קורה עם הרווח?

רווח הון ממכירת נדל"ן בחו"ל ממוסה בישראל. שיעור מס רווח הון הוא 25% (ליחידים; חברות — 23%). הרווח מחושב כהפרש בין מחיר המכירה לעלות הרכישה המקורית, בתוספת הוצאות שיפורים, בניכוי פחת שנוכה לאורך השנים.

אם שילמתם מס שבח (capital gains tax) במדינה הזרה — תוכלו לקזז אותו מול המס הישראלי, אבל רק עד גובה המס שהיה מגיע בישראל על אותה הכנסה.

חובת הדיווח — גם כשאין הכנסה

אחת הטעויות הנפוצות: "אין הכנסה — אין חובה לדווח." זה שגוי. סעיף 134ב לפקודת מס הכנסה מחייב תושב ישראל לדווח על נכסים שמחזיק מחוץ לישראל, אם שוויים הכולל עולה על 1,876,000 ₪ (נכון ל-2024 — הסכום מתעדכן). חובת הדיווח היא שנתית, בנפרד מדיווח על הכנסה.

מי שלא דיווח — חשוף לקנסות על אי-הגשה, ובמקרים חמורים — לאישומים פליליים. רשות המסים מקבלת מידע אוטומטי על חשבונות ונכסים זרים ממדינות רבות (במסגרת CRS — Standard for Automatic Exchange of Financial Information).

אמנות מס — מה הן נותנות ומה לא?

לישראל יש אמנות מס עם יותר מ-50 מדינות. האמנה קובעת מי ממסה, כמה, ואיך מונעים כפל מיסוי. הכלל הבסיסי: נדל"ן ממוסה בדרך כלל במדינה שבה הוא נמצא — אבל ישראל עדיין מחייבת דיווח, ורק מאפשרת קיזוז.

אמנה לא פוטרת אתכם ממס ישראלי — היא רק קובעת איך לחשב מה מגיע. בלי אמנה (כמו מול מדינות מסוימות), ייתכן שתשלמו מס גם בחו"ל וגם בישראל, עם קיזוז חלקי בלבד.

החריג שרבים לא מכירים: עולים חדשים ותושבים חוזרים

עולה חדש ותושב חוזר ותיק זכאים לפטור ממס על הכנסות ממקורות זרים לתקופה של 10 שנים מיום עלייתם לישראל. זה כולל שכר דירה ממכירת נדל"ן בחו"ל. הפטור כולל גם פטור מחובת דיווח בתקופה זו.

זהו יתרון משמעותי שצריך לתכנן לפניו — כי אם לא מנצלים אותו נכון (למשל, אם מוכרים את הנכס רק שנה לאחר הפטור), הסיכוי לאבד אותו גבוה.

הבהרה משפטית: המידע במאמר זה נועד לצרכי מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף להתייעצות עם עורך דין. כל מקרה ייחודי ויש לבחון אותו לגופו. אין ליישם את המידע ללא ייעוץ משפטי פרטני.

📌 זווית מקצועית — לרואי חשבון ועורכי דין