מס שבח ומיסי נדל"ן — איך לחסוך חוקית?

מכרתם דירה ב-2.5 מיליון. קניתם אותה ב-1.2 מיליון. הרווח: 1.3 מיליון. מס שבח ב-25%: 325,000 שקלים. אלא שאם עמדתם בתנאי הפטור — שילמתם אפס. ההפרש תלוי בידיעה.

מה זה מס שבח ומתי הוא חל?

מס שבח הוא מס רווח הון על מכירת נכס מקרקעין. שיעורו 25% מהרווח הריאלי (לאחר הצמדה למדד). הוא חל על כל מכירה — אלא אם כן חל פטור. והפטורים — יש לא מעט מהם.

פטור דירת מגורים מזכה — הפטור המרכזי

מי שמוכר דירת מגורים אחת בלבד, שגר בה לפחות 18 חודשים מתוך ארבע השנים האחרונות — זכאי לפטור מלא ממס שבח. ניתן לנצל פטור זה אחת ל-18 חודשים.

אזהרה: אם יש לכם דירה נוספת — ולו חלק קטן בה — הפטור נפגע. זה המקום שבו אנשים מאבדים כסף: דירה שנרכשה להשקעה, חלק ירושה שלא הועבר, מתנה מהורים. בדקו את הרישום שלכם בטאבו לפני שמוכרים.

חישוב ליניארי מוטב — לנכסים ישנים

נכסים שנרכשו לפני ינואר 2014 נהנים מחישוב ליניארי מוטב: החלק היחסי של השבח שנצבר עד 2014 פטור ממס. ככל שהנכס ישן יותר — הפטור גדול יותר.

דוגמה פשוטה: נכס שנקנה ב-2004 ונמכר ב-2026 — כ-46% מתקופת הבעלות הייתה לפני 2014, ולכן כ-46% מהרווח פטורים ממס. מי שמכר בלי לבדוק זאת — שילם מס מיותר.

מה מנכים מהשבח — ומה אנשים שוכחים

לא כל הרווח חייב במס. מנכים: עלות רכישה מקורית, שכר טרחת עורכי דין ותיווך, עלות שיפוצים ושדרוגים (חייב קבלות\!), ומס רכישה ששולם. כל שקל שהוצאתם ותיעדתם — מנוכה מהשבח ומקטין את המס.

מס רכישה — מי משלם ואיך חוסכים

הקונה משלם מס רכישה. לדירה יחידה: מדרגות נמוכות, החל מ-0% ועד 5% (תלוי במחיר). לדירה נוספת: מדרגות גבוהות יותר, עד 8%. פטורים קיימים לנכים, עולים חדשים ותושבי שטחים מרוחקים — מורכבים ומחייבים בדיקה פרטנית.