בנייה ירוקה בישראל מופקחת על ידי מספר חוקים ותקנות: חוק התכנון והבנייה, התשל"ט-1965 (להלן: "חוק התכנון"), חוק שימור קרקע חקלאית, התשל"ו-1976, וחוק הגנת הסביבה, התשל"א-1961. בשנת 2008, הממשלה אימצה "תכנית ירוקה" הכוללת סדרה של תמריצים לבנייה ירוקה (Green Building Incentives Program), שהוכנה בשיתוף משרד הסביבה, משרד הבנייה וישרד הכלכלה. בשנת 2018 הוחדשה תכנית זו (פקודה משנת 2018), והוגדרו בהירות את הקריטריונים למה נחשב "בנייה ירוקה" ואילו מבנים זכאים לתמריצים. בהנושא זה, קיימת גם המלצה של בית המשפט העליון בעניין בג"ץ 4239/11 (סדן נגד עיריית תל אביב), שקבע כי "רשויות מקומיות חייבות להשקיע בתמריצים לבנייה ירוקה כחלק מחובתן בעניני הסביבה."
תקנים בנייה ירוקה בישראל — תקן ישראלי ת״י 5281
התקן הישראלי המובהקות לבנייה ירוקה הוא תקן ישראלי ת״י 5281 (Green Building Standard), שאומץ לראשונה בשנת 2005 על ידי מוסד התקנים הישראלי. התקן מגדיר דרישות בחמש קטגוריות: (א) בחירת אתר (Site Selection) — מיקום המבנה צריך להיות בקרבת תחבורה ציבורית, שירותים, וקרקע לא חקלאית; (ב) יעילות אנרגטית (Energy Efficiency) — המבנה חייב להשתמש בציוד חיסכון אנרגיה, בידוד תרמי, וחלונות כפול-זכוכית; (ג) ניהול מים (Water Management) — התקנת אביזרי חיסכון במים, מערכות לאסיף גשם, וטיהור מים עומדים; (ד) חומרים בנייה בריאים (Healthy Building Materials) — שימוש בחומרים ללא פורמלדהיד או חומרים מזיקים אחרים; (ה) פסולת וקיימות (Waste Management & Sustainability) — ניהול פסולת בנייה, מיחזור פסולת בפעילות קיימת. התקן ת״י 5281 אומנם אינו חובה חוקית בעצמו, אך הוא מכוח חוק התכנון מהווה "תקן מקובל" שעליו עומדים תמריצים.
תמריצי בנייה — הנחות מס, ביטולי עמלות וקיצורי דרכים בתכנון
בעניין בנייה ירוקה בישראל, קיימים מספר תמריצים משפטיים ופיננסיים: (א) הנחות בעלויות בנייה — רשויות מקומיות רשאיות (ובעקבות פקודה משנת 2018, מעודדות) להציע הנחות של עד 15% במס תוכנית וביצוע, או הנחה בעמלות אדריכליות, לבנייה ירוקה; (ב) קיצור דרכים בתכנון — בעיריות המעודדות בנייה ירוקה, ניתן לקבל אישור מהירות יותר עבור פרויקטים המקיימים ת״י 5281; (ג) הנחות בעלויות גז טבעי — בעיזוז של משרד הכלכלה (דרך חברת הגז), ניתנות הנחות בטריף גז לעובדות שמתקינות מערכות שמש או משאבות חום; (ד) מענקים ממשלתיים — בעקבות תוכנית הממשלה משנת 2018, קיים קרן לתמיכה בפרויקטים ירוקים גדולים (בהשקעה עודפת ל-5 מיליון שקל). בעניין בג"ץ 1204/09 (קרן סביבתית נגד עיריית ראשון לציון), בית המשפט קבע כי עיריה אינה יכולה להפלות במתן תמריצים בנייה ירוקה בין בנייני למגורים ובנייני ציבור/מסחר, ויש להעמיד את שניהם על בסיס שווה.
הקלות בחוק התכנון להנפקת היתרי בנייה ירוקה בשטחים ירוקים
אחד התמריצים החזקים ביותר בחוק התכנון (התשל"ט-1965, סעיף 194) הוא היכולת להתיר בנייה בשטחים ירוקים או בשטחים משטחי בעבר, אם הבנייה היא "בנייה ירוקה". בעניין הזה, ישנה הנחית מנכ"ל משרד הבנייה (מ-2019) המרשה להרחיב פי אחוזים מסוימים שטח בנייה במקומות מסוימים, אם החברה בונה באופן ירוק. בעניין בג"ץ 3142/14 (דן-שוקר נגד עיריית מודיעין), בית המשפט קבע כי בנייה בשטחים ירוקים בתנאי "בנייה ירוקה" אינה הופכת לסכנה סביבתית, והיא אפילו משפרת את האתר בציבור — אך צריך שתהיה בדיקה סביבתית עמוקה וקבלת אישור מהממונה על הסביבה. כמו כן, בעניין זה, ישנה דוקטרינה שנקראת "בנייה ירוקה כנדבך להגנה סביבתית" שמאפשרת להרחיב ההקלות, אך רק כאשר הבנייה עצמה מתווה פתרונות סביבתיים (כגון גן מטע בתוך המבנה, או צמצום מזהמי אוויר).
אישור וביקורת בנייה ירוקה — תפקידי ממונה הסביבה וחברות הביקורת
לפי חוק הגנת הסביבה והפקודה משנת 2018, בנייה ירוקה דורשת אישור מיוחד מן הממונה על הסביבה במחוז (או בעיר גדולה, מ-ממונה הסביבה של העיר עצמה). הממונה בוחן: (א) הוכחה שהפרויקט עומד בדרישות ת״י 5281 (או מכל משהו גבוה יותר); (ב) דוח הערכת השפעה סביבתית (EIA) המציג כיצד המבנה משפיע על הסביבה הקרובה; (ג) בדיקה של "נטו" — כלומר, האם ביתרה הסביבה משתפרת או משתדלגת. בנוסף לממונה הסביבה, פי ממונה בטיחות העבודה של רשות הבטיחות התורמת יכול לדרוש שהבנייה ה"ירוקה" לא תגרום לסיכונים בעלויות בטיחותי בזמן הבנייה עצמה (מחלות כלי נשימה, חסימה קרינית). בעניין בג"ץ 2045/16 (עובדי בנייה נגד משרד הבנייה), בית המשפט קבע כי בדיקה של בנייה ירוקה חייבת לכלול בדיקה של תנאים ארגונומיים וביטיחותיים של העובדים במהלך הבנייה.
זכויות בעלי בתים ועצים בתוכניות בנייה ירוקה
בעניין בתים קיימים המיודרגים או מתחדשים בשם בנייה ירוקה (שיפוץ בעלויות גבוהות), יש זכויות משפטיות לבעל הבית: (א) זכות לתמיכה כלכלית — רשויות מקומיות רשאיות להציע הנחות במס בנייה או היטל לשיפוץ לבנייה ירוקה; (ב) זכות לריגול זמני — אם בעל בית עוסק בשיפוץ ירוק, רשות מקומית לא יכולה לדחות בקשה להתנייה זמנית או "היתר זמני" לתקופת השיפוץ; (ג) זכות לביטול עמלות בעמדות (Fees) — הנחה במס התוכנית וביצוע לשיפוצים ירוקים. בעניין בג"ץ 1534/12 (בעלי בתים בנתניה), בית המשפט קבע כי הנחה של 15% במס בנייה לשיפוצים ירוקים היא סביר וראוי, כל עוד מיוחס בשוויון בין כל בעלי הבתים. עם זאת, גם קיים מקרה שבו בית המשפט דחה בקשה של עיריה להטיל "מס ירוק" על בתים שלא מתחדשים בצורה ירוקה — קבע שמס כזה היה אפליה בלתי סבירה.
חובות עסקים ותעשיות לבנייה ירוקה — סעיפים בחוק הגנת הסביבה
לפי סעיפים 206 ו-207 בחוק הגנת הסביבה (התשל"א-1961), עסקות גדולות או מפעלים עם הצו לחלוט על סביבה (כמו מפעלים שמזהמים) חייבים לביצוע תכנית "ניקוי סביבתי" (Environmental Remediation Plan). בנייה ירוקה של מבנה חדש בתוך מפעל כזה עלול להחליף או לשפר את התכנית הקיימת. בנוסף, לפי תקנות הגנת הסביבה (תקנות ניהול פסולת), התשמ"א-1981, וקבלה של מיחזור פסולת בנייה, בנייה ירוקה בעלויות גבוהות חייבת לכלול "תכנית גישור פסולת" המתארת כיצד יטופלו פסולות בנייה ופסולות עודפות. בעניין בג"ץ 7428/19 (קבוצה סביבתית נגד מפעל כימיקלים), בית המשפט קבע כי מפעל שמדמיין בנייה ירוקה לא יכול לנצל זאת כדי להמלט מחובות ניקוי סביבתי קיימות.
הבהרה משפטית: המידע במאמר זה נועד לצרכי מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, חוות דעת או תחליף להתייעצות עם עורך דין. כל מקרה ייחודי ויש לבחון אותו לגופו. אין ליישם את המידע ללא ייעוץ משפטי פרטני.
בנייה ירוקה: הטבות ודרישות חוקיות | ירון מאירי - עורך דין ורואה חשבוןדלג לתוכן
בקצרה: בנייה ירוקה בישראל מוסדרת דרך תקן 5281, שקובע סטנדרטים לאנרגיה, מים, חומרים ואיכות אוויר. יזמים שעומדים בתקן זכאים להטבות בהיטל השבחה ובאגרות בנייה. מבנים קיימים יכולים לקבל מימון מוזל לשדרוג. יזם שפרסם "דירה ירוקה" ולא עמד בהצהרה — חשוף לתביעה.
הגדרת מבנה ירוק בדין הישראלי: תקן 5281 ומשמעותו
מבנה ירוק (Green Building) בישראל מוגדר כמבנה שעומד בדרישות תקן ישראלי 5281 — תקן הבנייה הירוקה שפרסם מכון התקנים הישראלי. התקן קובע קריטריונים ל-6 קטגוריות: מיקום ותחבורה, ניהול מים, יעילות אנרגיה, בחירת חומרים, איכות הסביבה הפנימית, וניהול הבנייה. קבלן שבונה לפי תקן 5281 יכול לקבל אישור "מבנה ירוק מאושר" — תנאי לחלק מהטבות המס. החוק אינו מחייב כל בנייה להיות ירוקה, אך מתמרץ אותה בצורות שונות.
תמריצים כספיים ממשלתיים: הפחתות בהיטל השבחה ואגרות בנייה
הדרך העיקרית שבה המדינה מעודדת בנייה ירוקה היא הפחתה בהיטל השבחה ובאגרות בנייה. רשויות מקומיות כגון תל אביב, חיפה וירושלים מאפשרות הפחתה של עד 15% בהיטל השבחה לבנייה שעומדת בתקן 5281. בנוסף, קיים מסלול הלוואות בריבית מוזלת בשיתוף ממשלה וגופים פיננסיים לפרויקטי יעילות אנרגיה. חשוב: ההטבות אינן אוטומטיות — יש להגיש בקשה לרשות המקומית עם תיעוד עמידה בתקן לפני מתן היתר הבנייה.
דרישות חוקיות לבנייה חדשה: תקנות הבנייה האנרגטית
תקנות התכנון והבנייה עודכנו לדרוש בנייה אנרגטית בסיסית בכל מבנה מגורים חדש: בידוד חום בקירות חיצוניים, חלונות עם מקדם U מוגבל, ומערכות חימום שעומדות בדרישות יעילות. אי-עמידה בדרישות אלו עשויה לגרום לסירוב היתר בנייה. המשרד לאנרגיה מחלק את ישראל ל-4 אזורי אקלים עם דרישות שונות — הדרישות בנגב ובאילת שונות מאלו שבגליל או בחוף הכרמל.
שדרוג ירוק של מבנים קיימים: מסלולי מימון
עבור מבנים קיימים, קיים מסלול "שיפור יעילות אנרגיה" שמממן החלפת חלונות, בידוד, מערכות חימום וגנרטורים סולאריים. ועדי בתים ובעלי נכסים פרטיים יכולים לקבל מימון בריבית מוזלת ממוסדות פיננסיים שעם בהסכמי ממשלה. עלות ממוצעת של שדרוג ירוק לדירה נעה בין 15,000 ל-50,000 שקל, אך החיסכון בחשמל וחימום יכול להגיע ל-3,000-6,000 שקל בשנה. ועד בית שרוצה לבצע שדרוג של המבנה המשותף — יצטרך החלטת רוב מיוחד לפי חוק המקרקעין.
בנייה ירוקה בישראל יכולה לקבל הכרה בשתי מסגרות: ישי"ת (תקן 5281 הישראלי) ותעודות בין-לאומיות כגון LEED (Leadership in Energy and Environmental Design, אמריקאי) ו-BREEAM (בריטי). מבנים שמקבלים תעודת LEED Gold או Platinum נהנים מיתרון שיווקי, במיוחד בשוק המסחרי. מחקרים מראים שמשרדים עם תעודת LEED גובים דמי שכירות גבוהים ב-5%-15% ומדווחים על שיעורי תפוסה גבוהים יותר.
אחריות יזמים: כשמבנה לא עומד בהצהרות הירוקות
יזם שפרסם "דירה ירוקה" או "בנייה אקולוגית" ובפועל המבנה אינו עומד בתקן — חשוף לתביעה בגין הצגת מצג שווא. מי שרכש דירה עם אמירות ירוקות ומגלה שהמבנה אינו יעיל אנרגטית — יכול לפנות לייעוץ משפטי. הדרך הבטוחה עבור יזמים: לא לפרסם "ירוק", "אקולוגי", או "חסכוני" מבלי שהמבנה עבר הסמכה ממשית לפי תקן 5281 ותיעוד מאושר.
הזווית המקצועית — ירון מאירי, עו"ד:
שוק הנדל"ן הישראלי מתחיל לתמחר ירוק — אבל לאט. בינתיים, רוכשים לא תמיד בודקים אם הבטחות הירוק של היזם מגובות בתקן מוסמך. אם נאמר לכם "הדירה חסכונית באנרגיה" — בקשו תעודת ישי"ת או מסמך הסמכה בכתב. בלי מסמך — זו שיווק, לא עובדה משפטית. בנוגע להטבות ממשלתיות — שכרו יועץ בנייה ירוקה לפני הגשת היתר, כי תנאי ההטבה משתנים בין רשויות.