עסקאות עם רשות מקרקעי ישראל: מדריך מעשי

מהי רשות מקרקעי ישראל ולמה זה נוגע לכם

רשות מקרקעי ישראל (רמ"י) מנהלת את קרקעות המדינה, קק"ל ורשות הפיתוח — שיחד מהוות כ-93% משטח המדינה. מי שגר בדירה על קרקע מדינה, בנה עסק על מגרש שחכר, או רכש דירה בפרויקט בנייה חדשה — כנראה שהעסקה עברה דרך רמ"י, גם אם לא ידע על כך.

הבסיס החוקי הוא חוק מינהל מקרקעי ישראל, תש"ך-1960, וחוק יסוד: מקרקעי ישראל, שאוסר על מכירת קרקעות המדינה (למעט חריגים). עקב כך, רוב העסקאות הן עסקאות חכירה — שכירות לטווח ארוך (49 עד 98 שנה) — ולא מכירה של בעלות.

סוגי העסקאות המרכזיות מול רמ"י

חכירה רגילה

החכירה הנפוצה ביותר היא חכירה ל-49 שנה (ניתן לחידוש). החוכר משלם דמי חכירה שנתיים (כ-0.5% משווי המגרש בדרך כלל) ויכול להשתמש בקרקע לפי ייעודה. מכירה, השכרה, או שינוי שימוש מחייבים הסכמת רמ"י.

היוון זכויות החכירה

היוון הוא רכישת זכויות חכירה לתקופה ארוכה (בדרך כלל 98 שנה) בתשלום חד-פעמי. לאחר ההיוון, החוכר פטור מדמי חכירה שנתיים, ויכול לסחור בזכויותיו באופן חופשי יותר. ההיוון מחושב לפי שיטת היוון שנקבעת במדיניות מועצת מקרקעי ישראל ומשתנה בהחלטות שוטפות. עסקת היוון היא צעד חשוב לפני מכירת דירה, כי רמ"י גובה דמי הסכמה בעסקות ללא היוון.

הקצאת קרקע

הקצאה היא מתן זכויות חכירה במגרש שטרם שווק. רמ"י מקצה קרקעות בשני מסלולים: מכרז פומבי (רוב המקרים) או הקצאה ללא מכרז לגופים ציבוריים, עמותות, או בנסיבות מיוחדות. הקצאה ללא מכרז מחייבת אישור משפטי מיוחד ולעיתים פיקוח מבקר המדינה.

שינוי ייעוד (רה-פרצלציה ושינוי תב"ע)

שינוי ייעוד קרקע מחקלאי לבנייה, או ממגורים למסחרי, מגדיל בצורה ניכרת את ערכה. רמ"י גובה "דמי שינוי ייעוד" שמגיעים לעיתים ל-51% מהשבח שנוצר. זהו אחד ההליכים המורכבים ביותר מול רמ"י — ומחייב תכנון מס מוקדם.

דמי הסכמה — המס הנסתר שמפתיע קונים

בעסקת מכירה של דירה על קרקע מדינה שלא הוּוונה, רמ"י גובה "דמי הסכמה" — חלק מהשבח של העסקה (בדרך כלל עד שליש). דמי ההסכמה חלים על המוכר, אך בפועל משפיעים על מחיר המכירה. לפני שחותמים על הסכם מכר, חובה לבדוק מול רמ"י מה גובה דמי ההסכמה הצפויים — ולכלול זאת בחישובי מס השבח.

שימו לב: מועצת מקרקעי ישראל משנה את מדיניות דמי ההסכמה מעת לעת. ⚠️ יש לאמת את השיעורים העדכניים מול אתר רמ"י לפני ביצוע עסקה.

הרחבת בנייה מעל הקצאה קיימת

אם תרצו לבנות תוספת לדירה, לפתח מגרש, או לשנות שימוש — תצטרכו לעיתים לפנות לרמ"י לקבלת אישור "שינוי ניצול". הליך זה כולל בחינה של התב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על המגרש, בדיקת תנאי החכירה, ולעיתים תשלום "דמי שימוש" נוספים. מי שבנה ללא אישור — עלול להיתקל בדרישת פינוי מרמ"י.

ירידת ערך ופגיעה בזכויות — מה ניתן לתבוע

אם רמ"י פועלת בניגוד לתנאי החכירה — מצמצמת שטח, מערימה קשיים, גובה דמי הסכמה מופרזים — לחוכר עומדות זכויות ערר ותביעה. ניתן להגיש ערר לוועדת הערר של רמ"י, ובהמשך לפנות לבית המשפט המחוזי בשבתו כבית משפט לעניינים מנהליים.